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Vendre son appartement : les spécificités de la vente dans une copropriété


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BIEN VENDRE SON APPARTEMENT

 

Vendre son appartement comporte des spécificités. A la différence d’un logement isolé, il va faire partie d’un ensemble, d’une résidence : la copropriété qui peut avoir un impact positif ou négatif sur la valeur de votre bien. 
Certaines obligations sont spécifiques à la vente d’appartement.

Définir le juste prix de son appartement

Comme pour tous les biens,  estimer son appartement est une des premières étapes. Ne vous laissez pas abuser par les estimations immobilières en ligne qui ne pourront jamais vous donner le juste prix d’un appartement car celui-ci est encore plus variable que pour une maison dans un quartier similaire.
En effet, dans une même résidence, le prix sera différent selon que vous donnez côté cour ou côté rue. Selon l’étage où se trouve l’appartement, les nuisances sonores et visuelles pourront être différentes. Les parties communes pourront également être de qualité différente d’un palier à un autre. Y a –t-il un ascenseur ? une place de parking ? est-ce que les charges sont individualisées ?  Ce sont autant de questions qui vont impacter le prix de vente d’un appartement.

La valeur de votre appartement dépend  de son état mais également des parties communes de votre résidence. Vous aurez plus de facilité à vendre votre bien si vous faites partie d’une copropriété bien entretenue et qui fait régulièrement des travaux d’entretien.
 
A savoir : Le prix au m² des petites surfaces est globalement supérieur à celui des appartements les plus grands. Néanmoins, sachez qu’en dessous de 9m² aucun investisseur n’achètera votre appartement car il ne répondra pas aux surfaces minimum définies par la loi pour un logement décent. Ce logement ne pourra donc pas être loué.


Les obligations du vendeur pour vendre un appartement

Certaines obligations sont communes à la vente d’un bien immobilier quel qu’il soit. Par exemple, la présentation du dossier unique (DDT) des   diagnostics immobiliers est obligatoire et est à la charge du vendeur.


Dans un souci de protection du consommateur, le DDT établit la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, le risque d'exposition au plomb, les risques naturels et technologiques, les performances énergétiques, les installations de gaz, le contrôle de l'installation électrique ainsi que la présence de termites. Le prix du dossier varie selon la taille de l’appartement et l’année de construction. Comptez entre 175€ pour un studio récent à 350€ pour un T3 antérieur à 1949 (source 03/2017) 


Le diagnostic sur la présence de mérule n’est pour le moment (mars 2017) pas obligatoire dans les Pyrénées atlantiques ou dans les Landes.


Ne sous-estimez pas le délai nécessaire pour faire ces diagnostics obligatoires, car la non présentation de ces documents va retarder le compromis de vente qui ne pourra pas être signé sans.


Vendre un appartement dans une copropriété

Par ailleurs, loi ALUR impose au vendeur de fournir d’autres documents obligatoires dans l’objectif d’une meilleure information dès le compromis de vente. Ces informations seront de toutes les façons souvent demandées lors des visites . 
Vous devrez récupérer ces documents auprès du syndic de la copropriété (si vous êtes un client du syndic Carmen, vous trouverez ces documents sur MyCarmen, l’intranet des copropriétaires) :
•    Le Règlement de copropriété avec tous ses modificatifs publiés.
•    L’État descriptif de division de l’immeuble avec tous ses modificatifs publiés.
•    Le Carnet d’entretien de l’immeuble qui recense toutes les interventions qui ont eu lieu pour le compte de la copropriété, délivré par le syndic.
•    Le montant des charges pour votre appartement et les charges restant à payer tant au titre du lot qu’à celui de la copropriété en général, délivrées par le syndic (appelé aussi état dâté).
•    Les Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
     
La loi ALUR protège aussi la copropriété d’éventuels impayés de charges. En effet, vous avez désormais l’obligation de demander au syndic si votre acheteur ou son conjoint sont déjà copropriétaires dans l’immeuble et si c’est le cas, s’ils ne font pas l’objet de poursuite pour non-paiement de leurs charges. Si c’est le cas, l’acquéreur devra régler ce retard de charges dans un délai maximum d’un mois sinon la promesse de vente sera cassée à ses dépens.