VENDER SU APARTAMENTO CORRECTAMENTE
Vender su apartamento implica especificidades. A diferencia de una vivienda aislada, el apartamento forma parte de un conjunto, de una residencia: la copropiedad puede tener un impacto positivo o negativo sobre el valor de su bien.
Ciertas obligaciones son específicas a la venta de apartamento
Definir el precio justo de su apartamento
Así como para todos los bienes, estimar su apartamento es una de las primeras etapas. No se deje abusar por las estimaciones inmobiliarias en línea que nunca podrán darle el precio justo de un apartamento porque éste es aún más variable que para una casa en un barrio similar.
En efecto, en la misma residencia, el precio será diferente según que usted viva lado patio o lado calle. Según el piso donde se encuentra el apartamento, los ruidos sonoros y visuales podrán ser diferentes. Las partes comunes también podrán ser de calidad diferente de un descansillo a otro. ¿Tiene un ascensor? ¿Un aparcamiento de coches? ¿Los gastos son individualizados? Son tantas preguntas que van a impactar el precio de venta de un apartamento.
El valor de su apartamento depende de su estado pero igual de las partes comunes de su residencia. Usted tendrá más facilidades en vender su bien si forma parte de una copropiedad bien mantenida y que hace regularmente obras de mantenimiento.
Para su información: El precio m² de las pequeñas superficies es superior globalmente al de los apartamentos más grandes. Sin embargo, sepan que debajo de 9m ² ningún inversor comprará su apartamento porque no responderá a las superficies mínimas definidas por la ley para una vivienda decente. Entonces, esta vivienda no podrá ser alquilada.
Las obligaciones del vendedor para vender un apartamento
Ciertas obligaciones son comunes a la venta de un bien inmobiliario cualquier que sea. Por ejemplo, la presentación del expediente único (DDT en francés) de los diagnósticos inmobiliarios es obligatoria y corre a cargo del vendedor.
Con la preocupación de protección del consumidor, la DDT establece la presencia de materiales o productos conteniendo amianto, el riesgo de exposición al plomo, los riesgos naturales y tecnológicos, el resultado energético, las instalaciones de gas, el control de la instalación eléctrica así como la presencia de termitas. El precio del expediente varía según el tamaño del apartamento y el año de construcción. Cuente entre 175€ para un estudio reciente a 350€ para un 3 habitaciones anterior a 1949 (fuente 03/2017)
El diagnóstico sobre la presencia de hongos lignívoros no está por ahora (marzo de 2017) obligatorio en los Pirineos atlánticos o en las Landas.
No subestime el plazo necesario para hacer estos diagnósticos obligatorios, porque no presentar esos documentos va a retrasar el compromiso de venta que no podrá ser firmado sin.
Vender un apartamento en una copropiedad
Por otra parte, la ley ALUR impone al vendedor de proporcionar otros documentos obligatorios con el objetivo de una mejor información desde el compromiso de venta. Estas informaciones estarán de todas formas pedidas en el momento de las visitas.
Usted deberá recuperar estos documentos cerca del síndico de la copropiedad (si es un cliente del síndico Carmen, encontrará estos documentos sobre MyCarmen, el intranet de los copropietarios):
- El Reglamento de copropiedad con todas sus modificaciones publicadas.
- El Estado descriptivo de división del edificio con todas sus modificaciones publicadas.
- El carnet de mantenimiento del edificio que censa todas las intervenciones que se efectuaron por cuenta de la copropiedad, librado por el síndico.
- El importe de los gastos para su apartamento y los gastos que quedan por pagar tanto a título del lote como al de la copropiedad en general, librados por el síndico (llamado también estado fechado).
- Las actas de las juntas generales ordinarias de los tres últimos años.
La ley ALUR protege también la copropiedad de impagados eventuales de gastos. En efecto, usted tiene hoy en día la obligación de pedirle al síndico si su comprador o su cónyuge ya son copropietarios en el edificio y si es el caso, si ellos no son objeto de litigio por falta de pago de sus gastos. Si es el caso, el comprador deberá ajustar este retraso de gastos en un plazo máximo de un mes si no el compromiso de venta será roto a sus costas.
