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Les prêts Immobiliers

La majorité des banques octroie des prêts et les formules les plus « perfectionnées » ont été composées et introduites sur le marché par les établissements financiers spécialisés.

Leur durée est librement fixée avec l’organisme financier prêteur. Elle avoisine fréquemment les 20 ans mais peut aujourd’hui s’étendre jusqu’à 30 ans voire plus.

Les formules de prêts sont multiples, chaque banque ou établissement financier ayant les siennes. Cependant, il faut se rappeler que les organismes ont fait preuve depuis quelques années d’habileté pour mettre au point de nouvelles solutions s’adaptant mieux au cas particulier de chaque emprunteur.
 


1) Les taux

 

a) Les taux fixes:

Avantage : La solution la plus sûre à « long terme », les taux fixes sont sans surprise.

b) Les taux révisables:

Contrairement aux prêts à taux fixe, ceux-ci seront réactualisés aux dates définies dans les offres de prêts selon les variations du cours des indices monétaires. L’indice monétaire le plus utilisé étant l’Euribor. Ils peuvent être Cape ou non-Cape.


2) Les différents types de prêts immobiliers

En France, nous trouvons une multitude de types de prêts. Chacun spécifique aux catégories socioprofessionnelles des emprunteurs. Les principaux types de prêts délivrés aux ménages sont les prêts libres, les prêts à l’accession sociale (PAS), les prêts conventionnés (PC), les prêts épargne logement (PEL), les prêts à taux zéro (PTZ). Il ne faut pas oublier les subventions accordées par l’ANAH, certaines collectivités, certains départements.


3) La recherche de la meilleure offre de prêt

L'offre de crédit d'une banque se décompose en une offre de taux d'intérêt sur le crédit immobilier, un taux d'assurance, des frais de dossiers et une garantie. Usuellement, ces notions sont rassemblées dans le calcul du TEG (Taux Effectif Global). S'ajoutent à ces critères, des critères hors taux, comme le temps de déblocage des fonds ou la proximité géographique de la banque.


4) Le montage du dossier de crédit immobilier

Afin de procéder à l’élaboration du dossier de demande de prêt immobilier, les organismes vous demanderont différents éléments leur permettant de considérer votre profil d’emprunteur.

En savoir plus :

Le dossier se subdivise en éléments concernant :

  • Votre identité : Carte Nationale d’Identité, Carte de séjour pour les étrangers résidents en France.
  • Objet de financement : Certificat de propriété, compromis de vente, descriptif du bien.
  • Justificatif des revenus : Attestation de travail, bulletins de paie, bordereaux CNSS, relevés de comptes bancaires.


Cette liste n'est évidemment pas exhaustive et dépend de votre profil d'acquéreur.
 


5) Les assurances de prêts immobiliers:

a) L'assurance décès

L’Assurance décès permet le remboursement par l’assureur de tout ou partie des sommes restant dues, selon les quotités choisies lors de la souscription du contrat d’assurance en cas de Décès de l’assuré.

b) L’assurance incapacité temporaire totale (ITT)

ITT : Incapacité Temporaire Totale  ou IJ Indemnités Journalières
Indemnité dont le montant est fixé lors de l'adhésion par l'Assuré et destinée à compléter son revenu en cas l'incapacité de travail.
Incapacité médicalement reconnue mettant l'Assuré dans l'impossibilité complète et continue, par la suite de maladie ou d'accident, de se livrer à toute activité professionnelle lui rapportant gain ou profit.

c) L’assurance perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

Cette garantie est généralement associée à la garantie décès.
Elle s’appelle communément Invalidité 3ème catégorie de la Sécurité Sociale 100%.
Inaptitude totale et irréversible de se livrer à un travail ou à une occupation quelconque pouvant procurer un gain ou profit et nécessitant l'assistance d'une tierce personne pour accomplir les actes ordinaires de la vie courante.
 


6) Les assurances complémentaires

a) Assurance Perte d'Emploi (ou chômage)

Généralement facultative, cette garantie est mise en œuvre sous certaines conditions d’âge et de perte d’emploi non intentionnelle. Elle intervient généralement en présence de prestations ASSEDIC ou équivalentes. Prestations: prise en charge partielle des échéances successives de prêt, dans une certaine limite et pour une durée définie au contrat.

b) L’assurance Garantie Revente

Il s ’agit d’un contrat qui a pour objet d’indemniser l’éventuelle perte financière subie par l’assuré ou ses bénéficiaires en cas de revente du bien immobilier dans un temps donné consécutive à certain événements générateurs comme :

  • Décès (suite à maladie ou accident)
  • Invalidité (suite à maladie ou accident),
  • Divorce,
  • Perte d’emploi consécutive à un licenciement économique de l’assuré,
  • Mutation professionnelle….

 

c) L’assurance Dommages Ouvrage

L'assurance dommages ouvrage a pour but de garantir, en-dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages subis.
Réglementation
La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a instauré des obligations en matière d'assurance construction aussi bien pour le constructeur que pour le particulier :

  • Pour le constructeur : il doit couvrir sa responsabilité
  • Pour le particulier: il doit souscrire un contrat de dommages ouvrage

Cette assurance est valable, non seulement pour le propriétaire de l'ouvrage, mais aussi pour les propriétaires successifs.
L'assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier, afin que la garantie débute de la fin de la période de parfait achèvement (c'est à dire un an après la réception du chantier, justifiée par le PV de réception signé) jusqu'à la fin de la période décennale (10 ans après la réception).