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Quelles sont les étapes de la vente ?


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La vente immobilière possède ses règles et son jargon.
Connaissez-vous toutes les étapes de la vente et la définition des termes principaux?  
De la préparation de la mise en vente à la signature de l’acte notarié ? Vous retrouverez ci-dessous toutes ces étapes de A à Z. 

 

Avant la mise en vente

Vous souhaitez vendre ? Retrouvez nos conseils pour mettre en vente votre logement dans les meilleures conditions sur notre page comment vendre rapidement sa maison ou son appartement.

 

Estimation du juste prix

L’estimation immobilière est le point de départ de toute vente.

Il est périlleux d’estimer la valeur de son logement. Il est très difficile pour un vendeur d’être objectif sur la valeur de son bien. La valeur sentimentale que vous lui octroyez ne sera que rarement partagée par les acheteurs. Ainsi, cette notion de juste prix est souvent utilisée dans l’immobilier : elle indique une valeur factuelle basée sur de nombreux éléments dont les plus importants sont :

  • L’emplacement et l’état du bien
  • Les caractéristiques du logement
  • Le prix du marché au moment T
  • La concurrence existante sur des biens comparables dans le quartier au moment T

Il est courant de dire qu’une vente au « juste prix » se conclut dans les 2 mois.

Pour connaitre ce juste prix, le mieux est de faire appel à un professionnel de l’immobilier qui fera cette estimation généralement gratuitement. Il vous permettra d’estimer la plus-value que vous pouvez attendre de votre bien mais également vous donnera des éléments de contexte fort utiles lors de la phase de vente.

Vous pouvez également consulter des outils d’estimation en ligne mais n’hésitez pas à en consulter plusieurs car leurs estimations sont souvent différentes de l’un à l’autre. A défaut d’estimer le juste prix de votre logement, ils vous donneront une fourchette.

(voir l’article sur notre blog Peut-on faire confiance à une estimation immobilière en ligne)

 

Le mandat de vente

Aujourd’hui en France, encore plus de 80% des transactions immobilières se font avec un professionnel de l’immobilier. Bien que de nombreux vendeurs publient leur annonce sur des sites spécialisés, les ventes sont majoritairement finalisées par des professionnels. Les vendeurs comme les acheteurs préfèrent l’accompagnement d’un agent immobilier. Cela les rassure et surtout, cela permet d’avoir un interlocuteur professionnel et aguerri tout au long de la procédure de vente.

Le mandat de vente est un document contractuel dans lequel sont précisées les conditions dans lesquelles l’agent immobilier va officier mais également les honoraires et la durée de l’accord.  Les mandats de vente peuvent être « simple » ou  « exclusif ». Les premiers permettent de confier le bien à plusieurs agences immobilières  et de pouvoir le vendre soi-même. Le second, dit exclusif, donne l’exclusivité à une seule agence immobilière pour la vente. Ces mandats ont une durée de 3 mois renouvelables ou 6 mois.

Le mandat de vente est basé sur une estimation du bien qui est acceptée par les deux parties : l’agence immobilière et le vendeur.

Les agents immobiliers offrent souvent des avantages dans le cadre des mandats de vente exclusifs. C’est le cas chez Carmen immobilier avec son mandat Sérénité.

 

La diffusion de votre bien

La diffusion ou encore appelée publication d’un bien correspond aux supports sur lesquels votre annonce sera visible et ses conditions de mise en avant.  Votre intérêt est de publier votre annonce sur un maximum de supports : sites internet immobiliers, site d’agences, vitrines d’agences, magazines spécialisés, médias, etc… vous avez intérêt à choisir une agence immobilière qui a une forte présence locale et les moyens de diffuser votre annonce.

Si vous décidez de diffuser vous-même votre bien sur des plateformes immobilières ouvertes aux particuliers, sachez que les offres gratuites sont souvent limitées et que pour pouvoir être vus en tête de liste ou ajouter des photos vous allez devoir payer chaque plateforme.

Chez Carmen immobilier, les annonces de nos mandats Sérénité sont automatiquement et gratuitement diffusées sur les espaces N° 1 sur notre site carmen-immobilier.com (plus de 80.000 visiteurs par mois), et sur les portails immobiliers Logic-immo.com, Bien-ici.com, Explorimmo, Seloger.com , le boncoin.fr, ParuVendu.fr. Les biens de Prestige seront visibles en complément sur le site Propriétés de France du Figaro.

Cette visibilité sur internet est complétée par la présence dans les vitrines de nos 40 agences et la présence dans notre magazine Carmen Annonces, diffusé toutes les 6 semaines à 45.000 exemplaires dans des centaines de points de vente de proximité.

Pour diffuser votre bien dans des conditions optimales il vous faut d’abord de bonnes photos. La photo sera l’un des éléments déclencheur de la prise de contact des potentiels acquéreurs.  Nous vous conseillons d’attendre des journées ensoleillées pour les photos en extérieur mais préférez un ciel plus voilé pour les photos en intérieur et éviter ainsi les contre-jours qui assombrissent.

Essayez de bien cadrer vos photos en privilégiant les formats paysages qui permettent une meilleure appréciation des volumes des pièces. N’hésitez pas à publier un maximum de photos, cela donne confiance aux potentiels acquéreurs.

L’idéal est de faire appel à un photographe professionnel mais cela à un coût… En signant un mandat exclusif avec Carmen Immobilier, nous mandatons gratuitement un photographe professionnel pour la réalisation de vos photos.

Et bien sûr les photos s’accompagnent d’un texte descriptif qu’il faut soigner. Il ne faut pas trop en faire et rester concis pour ne pas perdre l’intérêt de l’acquéreur. Pour plus de conseils, consultez notre page pour publier une bonne annonce immobilière.

Le réseau AMEPI

Peut-être avez-vous déjà entendu parler du réseau AMEPI ? Ce réseau regroupe des agents immobiliers professionnels et a pour objectif de partager les contrats de vente exclusifs.  Cela donne l’opportunité pour le vendeur de voir son annonce proposée par de grandes agences nationales tout en ayant qu’un seul interlocuteur : son propre agent immobilier. 

C’est une garantie supplémentaire pour votre projet de vente, dans l’hypothèse où votre acquéreur serait passé au travers de la communication Carmen et de notre réseau d’agences.

 


La négociation commerciale

Dans toute procédure de vente, il y a une phase de négociation. Vous avez défini un prix pour votre maison ou votre appartement mais souvent les acquéreurs vont vous faire une offre différente. On dit alors que le bien est « sous offre ».

Votre agent immobilier pourra vous aider à décrypter cette offre et à alimenter votre négociation commerciale.

 


Les étapes réglementaires de la vente :

Offre d’achat, promesse de vente, compromis de vente, sous-seing ?

Ces termes concernent des contrats d’avant-vente, aussi appelés avant-contrats ou plus généralement « sous-seing ».  Ils précisent les conditions sur lesquelles l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord pour finaliser la transaction. Vous pouvez choisir votre contrat en lisant notre page sur les différences entre ces avant-contrats de vente immobilière.

 

Comment se passe la signature du compromis ?

Le plus souvent elle fait l’objet d’un acte sous seing privé entre l’acheteur et le vendeur uniquement ou bien en présence d’un professionnel immobilier (ce qui est bien sûr recommandé).

Après la signature du compromis ou de la promesse de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Au-delà de ce délai, si l’acquéreur se rétracte il perd son dépôt sauf si la rétractation fait suite à une clause suspensive stipulée dans le contrat.
Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature.

 

L’acte définitif de vente ou acte authentique

La signature de l’acte de vente définitif vient quelques semaines après l’offre d’achat/promesse de vente, en général deux à trois mois plus tard. Ce délai permet au futur acquéreur d’obtenir les prêts bancaires dont il a besoin et au notaire de préparer la transaction. En particulier, ce dernier devra récupérer auprès du vendeur tous les documents obligatoires pour la vente : les diagnostics obligatoires, hypothèques, éléments liés à la copropriété s’il y en a une, etc…

Cet acte définitif est un contrat officiel signé devant le notaire pour conclure la vente du bien. Il se termine par le paiement du solde du prix de vente (soustraction faite de l’avance du dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis) et la remise des clés au nouveau propriétaire.

 


Le notaire dans le processus de vente immobilière

Le notaire intervient dans toutes les étapes de la vente. Il est souvent choisi par le vendeur. Comment  trouver un notaire ? Vous pouvez consulter l’annuaire des notaires ou aller sur le site de la chambre des notaires du département.

Le rôle du notaire va être de s’occuper de l’authentification des documents, d’assurer la sécurité juridique de la transaction. Il doit également vous conseiller concernant votre projet : la finalisation de la vente se fait par rendez-vous chez le notaire en expliquant au vendeur et à l’acheteur les conséquences de certaines clauses. Vous pouvez vous rendre à ces rendez-vous avec votre agent immobilier.

Votre interlocuteur privilégié Carmen immobilier est toujours présent pour assister ses clients lors de ces rendez-vous.

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