Cet article a pour objectif de vous familiariser avec ces termes courants dans la vente immobilière. Néanmoins, nous ne sommes pas un site juridique et nous évoquons les situations les plus courantes. De nombreux cas particuliers existent et nous vous encourageons à prendre contact avec un agent immobilier ou votre notaire pour préciser votre situation.

L'offre d’achat, la promesse de vente ou encore le compromis de vente sont 3 moyens de conclure un premier accord pour une transaction immobilière, on les appelle aussi « avant-contrats ». Ils ont tous une durée au bout de laquelle l’accord est caduque si l’une des deux parties ne signe pas le document ou alors le contrat se conclut par un acte authentique de vente. Le montant des honoraires dûs aux intermédiaires doit clairement y apparaître.

Ces trois contrats sont des « sous-seing privés », c’est-à-dire des conventions écrites et signées par les parties. On parle ainsi souvent de « sous-seing » pour désigner un compromis de vente. Ces conventions arrivent au tout début du processus juridique de la vente. Leurs différences résident en les obligations des parties et les conditions de rupture des engagements.

Cette promesse engage essentiellement l’acheteur, on l’appelle aussi offre de prix. Elle est souvent faite oralement dans l’ancien mais pour un acquéreur qui souhaite vraiment acheter, il vaut mieux proposer une offre d'achat écrite (via son agent immobilier) car une fois que le vendeur a accepté et signé l'offre d'achat, ce dernier est engagé et les conditions seront reportées directement dans le compromis de vente. 

La promesse d’achat est assortie d’un délai relativement court, souvent 8 jours pendant lequel le vendeur peut accepter ou renoncer à cette offre.  

Les offres d'achat peuvent comprendre des clauses suspensives . Elles peuvent être liées entre autres :

• à l’obtention d’un prêt
• à la condition que le certificat d’urbanisme ne révèle pas de servitudes graves pouvant déprécier la valeur du bien
• à l'obtention d'un permis de construire (achat d'un terrain)

Dans le Neuf, on trouve une variante sous la forme du contrat de réservation. Le promoteur ou le commercialisateur du programme neuf s’engage à réserver un lot à un prix fixé dans le document en contrepartie d' un dépôt de garantie. Le montant de cette somme compris entre 2 et 5% du prix de la vente dépend du délai existant entre la date de signature de la réservation et la date du lancement des travaux. Plus cette période est longue, moins le dépôt est important. Aucun dépôt n'est possible si la période est supérieure à 2 ans. Ce dépôt est gardé en séquestre et il est interdit de le verser directement au vendeur.

Ainsi, si l’acheteur n’obtient pas son prêt (clause suspensive), il pourra se dédire sans pénalité et le vendeur devra lui rendre la totalité de son dépôt de garantie. Mais la condition suspensive ne doit pas permettre au futur acquéreur de se désister en renonçant à demander le prêt. Par ailleurs, si le promoteur ne construit pas le projet, ce dépôt de garantie sera restitué. En savoir plus sur la restitution du dépôt de garantie dans le cas d'une réservation de logement neuf sur plan.

C’est une convention dans laquelle le vendeur va réserver le bien pour l’acquéreur pour un temps limité (en général deux à trois mois). Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de le vendre à une autre personne.
A l’issue du délai de cette convention ou si les conditions de la promesse de vente sont réunies alors un acte authentique de vente peut être signé. Les éléments de la promesse de vente seront repris dans le contrat final.

La promesse de vente est exigeante pour le vendeur car il doit y préciser, en plus du prix, des éléments pour permettre à l’acquéreur de prendre acte de l’état du bien à la vente tels que, entre autres (rapprochez vous d'un professionnel pour étudier votre cas)  :

• La preuve de l’origine de la propriété
• Les servitudes et règles d’urbanisme
• La situation hypothécaire
• L’état locatif
• Les éléments liés au syndic de copropriétés (le cas échéant), règlement de copropriété, informations financières, prévisions de travaux, etc..
• L’équipement pour l’énergie, l’eau, l’assainissement, la sécurité des piscines
• Les diagnostics termites, mérules et amiante si le bien est dans une zone déclarée (c’est le cas pour les termites sur la côte basco-landaise mais pas pour les mérules)

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Certains de ces éléments sont de toutes les façons nécessaires pour la mise en vente.

Le vendeur doit également s’engager à garder le bien dans l’état observé lors de la signature de cette promesse. Il n’a pas le droit de le mettre en location si cela n’est pas prévu avec l’acquéreur.

Le vendeur est totalement engagé par la promesse de vente.

Pour être valable, ce contrat doit être enregistré auprès du service des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature. Les droits d’enregistrement sont payés par l’acquéreur et c'est souvent la raison pour laquelle ce contrat est rarement utilisé au profit du compromis de vente qui lui, est gratuit.

Lorsque que le vendeur et l’acquéreur sont d'accord sur la transaction, ils signent un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) qui va définir les conditions de la vente. C’est la convention la plus utilisée dans les transactions immobilières comme engagement dans une vente. 

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré par les services fiscaux.

On y retrouve essentiellement les éléments présents dans la promesse de vente ainsi que les engagements de l’acheteur.

La signature du compromis de vente est soumise au versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie de généralement 5% du prix de la vente qui sera déduit du prix total lors de la signature de l’acte notarié. On considère que ce contrat est un accord définitif sur « la chose et sur le prix » car  les conditions présentes dans le compromis de vente seront reprises dans l’acte authentique de vente. La date de signature de l’acte notarié définitif est fixée dans le compromis. Le délai moyen est d'environ 3 mois entre les deux signatures.

Ce contrat, comme celui de la promesse de vente, intègre un délai légal de rétractation de 10 jours incompressibles pour l’acquéreur.

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