Une fois que vous avez pris la décision de vendre votre bien, vous êtes impatient de conclure enfin la vente ! Et c’est normal ! Dans la conjoncture actuelle, vous pouvez avoir l’ambition de vendre en moins de 3 mois. Chez Carmen Immobilier, 90% des biens en mandat Sérénité sont vendus en moins de 3 mois. Alors comment vendre vite et bien votre maison ou votre appartement ?
Voici quelques conseils pour permettre à la vente de se réaliser le plus rapidement possible et dans les meilleures conditions.
1ère étape : mettre en vente quand vous êtes prêts !
Cela semble évident dit comme ça mais en fait peu de vendeurs le sont ! Votre bien nécessite-t-il de petits travaux d’aménagement ? Des peintures à rafraîchir ? Est-il propre et rangé ? Bref, faites la liste des choses à corriger en vous mettant à la place d’une personne qui découvre votre maison ou votre appartement pour la première fois!
N’hésitez pas à demander à vos proches et amis de donner également leurs avis en matière de décoration et arrangements possibles, mais ne vous vexez pas ! Ils sont là pour vous aider, ce qu’ils pensent, les acquéreurs potentiels le penseront sûrement aussi…. Avec le temps on s’habitue aux petits défauts de notre logement.
Petits travaux avant vente
Il n’est pas question ici de vous lancer dans un grand chantier mais seulement dans quelques petits travaux de réaménagement. Sachez que les acquéreurs potentiels ressentent (ou non) un coup de cœur dans les 90 secondes qui suivent leur découverte du bien!
Acceptez de repeindre certaines pièces pour donner un petit coup de frais, modifiez la crédence un peu vieillotte de la cuisine, changez les parois abimées de la douche, installer enfin le luminaire pour ne plus avoir de fils éléctriques apparants etc.
Si vous avez une piscine, c’est un réel atout mais si celle-ci semble sale et mal entretenue, elle pourra être considérée comme un point faible. Vérifiez l’état du mobilier de jardin qui s’y trouve et rangez le débarras. Passez un coup de Karcher sur le tour de la piscine et enlevez les mauvaises herbes.
Si vous vendez une maison, apportez un soin particulier au « premier coup d’œil » qui conditionnera le reste de la visite. Quelle est la première vue qu’aura un visiteur quand il arrive chez vous ? Si c’est le jardin, tondez la pelouse et taillez la haie ; si c’est la façade, fixez les volets branlants, passez le karcher, etc.
Rangez et nettoyez
Vos acheteurs potentiels doivent s’imaginer vivre dans votre logement : Aidez-les à se projeter !! La dernière chose qu’ils ont envie de voir ce sont des vitres sales, des meubles de cuisine graisseux, des tapis incrustés de poussières, des moquettes tachées, des joints noircies dans la salle de bains etc. Pour ce dernier point l’acheteur peut penser que c’est dû à une mauvaise ventilation et se fera donc une idée négative de votre logement.
Mettez chaque chose à sa place : la vaisselle doit être rangée, les lits faits et les poubelles sorties pour éviter les mauvaises odeurs. Faites aussi du tri dans vos placards car des placards qui débordent, dans l’inconscient de l’acheteur, cela veut dire qu’il n’y a pas assez de rangements !
Si vous vous sentez démunis face à l’ampleur de la tâche, sachez que de nombreuses sociétés de nettoyage proposent des prestations de lavage de carreaux. La plupart du temps vous pourrez déduire 50% du coût dans le cadre des prestations à domicile.
Vous pouvez également vous rapprocher d’une société de home staging dont le rôle sera de mettre en valeur votre bien pour faciliter la vente. Pour un coût parfois modique, vous pourrez augmenter votre prix de quelques milliers d’euros.
2ème étape : L'estimation du juste prix de votre maison ou de votre appartement
Estimer sa maison ou évaluer le prix de son appartement n’est pas facile.
Vous aimez votre logement et comme la plupart des propriétaires, vous aurez tendance à lui donner une valeur affective qui peut vous faire sur-évaluer son prix… Et ce d’autant plus si vous avez comme projet de racheter un bien et que vous avez besoin d’une somme précise pour réaliser votre nouveau projet. Sachez que la plupart des prix affichés sur les sites internet, voire dans les vitrines de certaines agences immobilières, ne sont pas les prix réels de vente.
Les maisons et les appartements au juste prix du marché se vendent en moyenne en moins de 3 mois à 4 mois.
Regardez ce qu'il se fait autour de vous
La première chose à faire pour vous donner une idée de la valeur de votre bien est de demander autour de vous le prix de vente d’une transaction faite dans votre quartier. Vous pouvez également regarder sur le net les annonces de logements similaires au votre : type de logement, quartier, surface, nombre de salles de bains, année de construction etc. Ceci vous donnera une fourchette de prix à 20% près de laquelle vous pourrez vous fier pour fixer le prix de vente de votre bien.
Soyez vigilants sur la date depuis laquelle le bien est en vente. Si celle-ci est supérieure à 3 mois, c’est sûrement que le prix est sur-évalué. De nombreux particuliers, qui ne sont pas vraiment vendeurs, mettent en ligne des annonces avec un prix important « au cas où » ils trouveraient un acheteur à ce prix...
Estimation en ligne
De nombreux sites d’agences immobilières et de portails internet proposent des outils d’estimation en ligne. Nous en faisons d'ailleurs partie.
Néanmoins peut-on se fier à 100% à ces outils d’estimation en ligne ? L’estimation d’un bien est un exercice compliqué qui doit prendre en compte une multitude de critères qui ne le sont pas forcément par les outils d’estimation : les dernières transactions, l’état général de l’immeuble, les tendances, etc… Sur une même adresse, vous pouvez avoir un appartement ensoleillé et un autre avec vue sur la rue bruyante. Le comparateur ne fera pas la différence, votre acheteur, oui.
Notre outil d'estimation en ligne Carmen permet une pré-estimation indicative. Et même si nous avons sélectionné les données les plus pertinentes, l'estimation en ligne ne sera jamais aussi pertinente que celle que l'un de nos experts immobilier vous fournira.
L’estimation par un professionnel de l’immobilier
Il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier avant de se lancer et de risquer de publier votre annonce à un prix surévalué. Sachez que si un bien ne se vend pas c’est souvent à cause d’un prix trop élevé….
L’agent immobilier connait parfaitement le marché local, essayez de privilégier une agence de proximité pour travailler avec un agent totalement à l’aise dans votre quartier. En tant que professionnel, ce dernier vous fournira une estimation fiable et gratuite qui ne vous engage à rien.
L’agent immobilier peut également vous faire des recommandations pertinentes pour la mise en valeur de votre maison ou de votre appartement. Il vous indiquera également s’il y a beaucoup de stock en vente dans votre quartier. La concurrence est également à intégrer dans le prix du marché. En effet, s’il y a beaucoup d’appartements à vendre dans votre quartier, l’acheteur fera obligatoirement un comparatif. Il faudra alors faire la différence pour être choisi.
Voilà, à ce stade, vous devriez avoir une bonne idée du prix de vente définitif de votre bien !
3ème étape : La diffusion de votre bien
Que vous passiez par une agence immobilière ou que vous vous chargiez vous-même de la mise en vente de votre logement, il faut apporter une attention toute particulière à la création de votre annonce : de jolies photos et un bon texte publicitaire. Plus de détails dans notre page Rédiger une bonne annonce.
Faire de bonnes photos
Ne négligez pas cette étape de la vente de votre logement. Les photos donnent la première impression à vos acheteurs potentiels. Attendez une journée ensoleillée pour réaliser vos photos d’extérieur mais prenez garde aux contre-jours qui assombrissent la pièce. Rangez vos effets personnels et sortez vos animaux de compagnie. Tout ce qui est trop personnel peut empêcher un potentiel acheteur de se projeter dans votre logement.
Prenez des photos bien cadrées, plutôt horizontales et de bonne qualité. N’hésitez pas à mettre beaucoup de photos dans votre annonce, plus il y en a, plus l’acquéreur se dit qu’il n’y pas de vice caché.
Carmen immobilier offre à ses clients vendeurs qui ont signé un mandat de vente Sérénité un reportage photo fait par un professionnel.
Faire une bonne annonce immobilière pour vendre
Autant vous pouvez ajouter autant de photos que vous le souhaitez, autant ne surchargez pas le texte de son annonce.
Effectivement un texte trop long peut démotiver les potentiels acheteurs, ces derniers passent en revue tellement d’annonces lorsqu’ils sont à la recherche du bien idéal qu’ils ont tendance à les lire en diagonale pour arriver rapidement aux informations essentielles. Il faut donc que ses informations soient mises en évidence dès le début et non noyées dans une surcharge descriptive. Soyez clairs, précis et concis. Soignez le titre et n’hésitez pas à être factuels. Voyez nos conseils pour rédiger une bonne annonce immobilière pour vendre rapidement
Ce qui peut vous aider à vendre plus vite
Comprendre la saisonnalité et le calendrier
Il y a plus de visites et donc de ventes au printemps et l’automne qu’en été ou en hiver. En été, tout le monde part en vacances et en hiver la nuit tombe vite, pas évident de mettre en valeur la luminosité des pièces quand il fait nuit à 17h… Veillez donc à ce que votre bien soit en vente au printemps. Mais attention aux années d’élections présidentielles. Ces années-là, on remarque une baisse des transactions qui est liée à l’attente des réformes fiscales éventuelles. Il vaut mieux donc essayer de vendre avant.
Faire le choix du mandat exclusif
Si vous prenez la décision de vendre par l’intermédiaire d’une agence immobilière, vous aurez le choix de signer un mandat simple ou un mandat exclusif. Sachez que 90% des mandats exclusifs se vendent en moins de 6 mois, contre 55% pour les mandats simples
Dans le premier cas vous êtes libre de faire appel à plusieurs agences pour vendre votre bien. Celui-ci aura l’avantage d’une large diffusion mais ceci au risque d’être surexposé : les acquéreurs potentiels peuvent se dire que le bien ne se vend pas à cause de vices cachés vu qu’ils le retrouve sur tous les sites immobiliers. De plus les prix affichés dans les agences peuvent être parfois différents. Les potentiels acheteurs peuvent devenir méfiants….
Dans le cadre d’un mandat exclusif, vous confiez votre bien à un seul agent immobilier. Ce dernier se sentira bien plus concerné par la vente de votre bien vu qu’il est le seul à pouvoir conclure la vente.
Vérifiez que votre agence immobilière fasse partie du réseau AMEPI. Ce réseau regroupe des professionnels de l’immobilier qui mettent en commun leurs contrats exclusifs. Ainsi, même si vous choisissez un agent immobilier, votre logement pourra être proposé par de nombreuses autres agences de confiance. Vous pouvez alors choisir l’agence immobilière qui vous propose le plus de services. (En savoir plus sur notre mandat Sérénité)
Lire un autre article : Les diagnostics immobiliers obligatoires
