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Las etapas de la venta


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La venta inmobiliaria posee sus reglas y su jerga. 
¿Conoce todas las etapas de la venta y la definición de los términos principales? 
¿De la preparación de la venta hasta la firma del acta notarial? Usted encontrará más abajo todas esas etapas de A a Z. 

Antes de la venta 

¿Desea vender? Descubra nuestros consejos para poner a la venta su vivienda en las mejores condiciones sobre nuestra página cómo vender rápido su casa o su apartamento. 

Estimación del precio justo

La estimación inmobiliaria es el punto de partida de toda venta.

Es arriesgado estimar el valor de su vivienda. Es muy difícil para un vendedor de ser objetivo sobre el valor de su bien. El valor sentimental que usted otorga a su bien será raramente compartido por los compradores. Así, esta noción de precio justo es a menudo utilizada en los bienes inmuebles: indica un valor factual basado en numerosos elementos entre los cuales los más importantes son: 

  • El emplazamiento y el estado del bien 
  • Las características de la vivienda 
  • El precio del mercado en el momento T
  • La competencia existente sobre bienes comparables en el barrio en el mismo periodo

Es corriente decir que una venta al «precio justo» se concluye en 2 meses

Para conocer este precio justo, lo mejor es contactar a un profesional de los bienes inmuebles que hará esta estimación generalmente de forma gratuita. Le permitirá estimar la plusvalía que puede esperar de su bien pero también le dará elementos muy útiles de contexto en el momento de la fase de venta.

Usted también puede consultar herramientas de estimación en línea pero no dude en consultar varias porque los resultados de las estimaciones son a menudo diferentes. A falta de estimar el precio justo de su vivienda,  le darán un rango de precio. 
(ver el artículo en francès sobre nuestro blog Podemos confiar en una estimación inmobiliaria en línea)

El mandato de venta

Hoy en Francia, todavía más del 80 % de las transacciones inmobiliarias se hacen con un profesional de los bienes inmuebles. Aunque numerosos vendedores publiquen su anuncio sobre sitios especializados, las ventas son finalizadas mayoritariamente por profesionales. Los vendedores como los compradores prefieren el acompañamiento de un agente inmobiliario. Esto les tranquiliza y sobre todo, esto permite tener un interlocutor profesional y aguerrido a lo largo del procedimiento de venta. 

El mandato de venta es un documento contractual en el cual son precisadas las condiciones en las cuales el agente inmobiliario va a oficiar, pero también se mencionan los honorarios y la duración del acuerdo. Los mandatos de venta pueden ser "simples " o "exclusivos". Los primeros permiten confiar el bien a varias agencias inmobiliarias y poder vender por sí mismo. El segundo, llamado exclusivo, le da la exclusividad a una sola agencia inmobiliaria para la venta. Estos mandatos tienen una duración de 3 meses renovables o 6 meses.

El mandato de venta se basa en una estimación del bien aceptado por ambas partes: la agencia inmobiliaria y el vendedor. 

Los agentes inmobiliarios a menudo ofrecen ventajas en el ámbito de los mandatos exclusivos de venta. Es el caso con Carmen immobilier y sus mandatos Premium.

La difusión de su bien 

La difusión, llamada también publicación de un bien corresponde a los soportes sobre los cuales su anuncio será visible. El objetivo es publicar su anuncio sobre un máximo de soportes: sitios internet inmobiliarios, sitio de agencias, escaparates de agencias, revistas especializadas, medios de comunicación, etc es mejor escoger una agencia inmobiliaria que tiene una presencia fuerte y local con los medios de difundir su anuncio. 

Si usted decide difundir solo su bien sobre plataformas inmobiliarias abiertas a los particulares, tiene que saber que las ofertas gratuitas son a menudo limitadas y que para poder figurar en los primeros puestos de la lista, o solamente añadir fotos, va a tener que pagar cada plataforma.

En Carmen immobilier, los anuncios de nuestros mandatos Premium son difundidos automáticamente y gratuitamente sobre los espacios N ° 1 de nuestro sitio carmen-immobilier. com (más de 80. 000 visitantes al mes), y sobre los portales inmobiliarios Logic-immo. com, Bien - Ici. com, Explorimmo, Seloger. com,  Leboncoin. fr, ParuVendu. fr. Los bienes de Prestigio serán visibles en complemento sobre el sitio Propriétés de France del Figaro.

Esta visibilidad en internet es completada por la presencia en los escaparates de nuestras 40 agencias y la presencia en nuestra revista Carmen Annonces, difundida cada 6 semanas en 45.000 ejemplares en centenas de puntos de venta de proximidad. 

Para difundir su bien en condiciones óptimas, primero necesita buenas fotos. La foto será uno de los elementos disparador de la toma de contacto de los potenciales compradores. Le aconsejamos esperar días soleados para las fotos en exterior pero privilegie un cielo más nublado para las fotos en interior y evitar así las contraluces que ensombrecen.

Trate de cuadrar bien sus fotos privilegiando los formatos paisajes que permiten una mejor apreciación de los volúmenes de las piezas. No dude en publicar un máximo de fotos, esto da confianza a los potenciales compradores. 

Lo ideal sería contactar a un fotógrafo profesional pero eso es costoso… firmando un mandato exclusivo con Carmen Immobilier, mandamos gratuitamente a un fotógrafo profesional para la realización de sus fotos. 

Y por supuesto las fotos se acompañan de un texto descriptivo que hay que cuidar. No hay que poner demasiado y ser conciso para no perder el interés del comprador. Para más consejos, consulte nuestra página para publicar un anuncio inmobiliario exitoso. 

La red AMEPI 

¿Tal vez ya escuchó hablar de la red AMEPI? Esta red reagrupa a agentes inmobiliarios profesionales y tiene como objetivo de compartir los contratos exclusivos de venta. Esto da la oportunidad para el vendedor de ver su anuncio propuesto por grandes agencias nacionales teniendo un único interlocutor: su propio agente inmobiliario. 
Es una garantía suplementaria para su proyecto de venta, con la hipótesis que su comprador haya pasado al lado de la comunicación Carmen y de nuestra red de agencias. 

La negociación comercial 

En todo procedimiento de venta, hay una fase de negociación. Usted definió un precio de su casa o su apartamento pero a menudo los compradores van a hacerle una oferta diferente. Se dice en este caso que el bien está en «oferta a la baja». 
Su agente inmobiliario podrá ayudarle a descifrar esta oferta y a alimentar su negociación comercial. 


Las etapas reglamentarias de la venta: 

Oferta de compra, promesa de venta, compromiso de venta y documento privado

Estos términos se refieren a los contratos de preventa, también llamados precontratos o más generalmente "documentos privados". Precisan las condiciones sobre las cuales el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo para finalizar la transacción. Usted puede escoger su contrato leyendo nuestra página sobre las diferencias entre estos precontratos de venta inmobiliaria. 

¿Cómo pasa una firma del compromiso? 

En general es objeto de un documento privado únicamente entre el comprador y el vendedor o en presencia de un profesional inmobiliario (lo que es recomendado por supuesto). 
Después de la firma del compromiso o de la promesa de venta, el comprador dispone de un plazo de retractación de 10 días. Más allá de este plazo, si el comprador se retrae, él pierde su depósito excepto si la retractación es debida a una cláusula suspensiva estipulada en el contrato. 
El vendedor en cuanto a él es comprometido desde la firma. 

El acta de venta definitiva o escritura pública 

La firma del acta de venta definitiva viene unas semanas después la oferta de compra / promesa de venta, en general dos - tres meses más tarde. Este plazo permite al futuro comprador obtener los préstamos bancarios que necesita y al notario de preparar la transacción. En particular, este último deberá recuperar con el vendedor todos los documentos obligatorios para la venta: los diagnósticos obligatorios, hipotecas, elementos atados a la copropiedad si hay una, etc … 
Esta acta definitiva es un contrato oficial firmado delante del notario para concluir la venta del bien. Se finaliza por el pago del saldo del precio de venta (sustracción hecha a partir del avance del depósito de garantía pagado en el momento de la firma del compromiso) y la entrega de las llaves al nuevo propietario. 


El notario en el proceso de venta inmobiliaria 

El notario interviene en todas las etapas de la venta. Es a menudo escogido por el vendedor. ¿Cómo encontrar un notario? Puede consultar el anuario de los notarios o ir sobre el sitio de la cámara de los notarios del departamento.

El papel del notario va a ser de autentificar los documentos y asegurar la seguridad jurídica de la transacción. También debe aconsejarle sobre su proyecto: la finalización de la venta se hace por cita con el notario quien explica al vendedor y al comprador las consecuencias de ciertas cláusulas. Puede presentarse a esas citas con su agente inmobiliario. 

Su interlocutor privilegiado Carmen immobilier siempre está presente para asistirle durante esas citas.


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