Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur ( ou son représentant) doit fournir une notice d'information réglementaire à tout congé pour vendre ou pour reprise.
Cette notice n'est obligatoire que pour les logements vides loués à titre de résidence principale.
Vous êtes propriétaire bailleur, vous souhaitez vendre et votre bien est actuellement occupé par un locataire. Il est plus facile de vendre sans locataire et pour cela vous devez notifier le congé pour vendre à ce dernier.
Pourquoi donner congé à son locataire avant de vendre ?
Un locataire est en place dans le logement que vous souhaitez vendre. Deux options s’offrent alors à vous : donner un congé pour vente à votre locataire ou vendre votre bien avec le locataire en place.
Pour prendre votre décision en tout état de cause sachez que la vente du bien immobilier se fera plus rapidement libre de tout locataire qu’avec un locataire en place. Effectivement le futur acquéreur (sauf investisseur) préfèrera pouvoir s’installer quand il le souhaite dans son nouveau logement.
A noter aussi qu’un bien vide de tout locataire pourra se vendre à son juste prix tandis que le prix de vente d’un bien occupé subit en moyenne une décote de 20%...
Quelle procédure suivre pour donner congé ?
Il n’est pas possible de résilier le bail de votre locataire avant sa date anniversaire, soit tous les 3 ans pour des locations vides. Le congé doit être signifié à tous les signataires du bail. Les personnes mariées sont de droit cotitulaires du bail, vous devez donc envoyer un congé à chacun d'entre eux. Par contre, vous n'êtes pas tenu d'envoyer un congé au concubin (Pacsé ou non) si son nom n'est pas présent dans le bail.
En tant que bailleur vous devez consciencieusement respecter ce que dit la loi pour donner votre congé. Si cela est mal fait, le congé et la résiliation du bail associé ne serait pas valable et n’aurait aucune valeur légale. Le bail arrivant à son terme serait automatiquement renouvelé.
Voici les conditions à respecter afin que votre lettre de congé soit valable :
Préavis:
Pour vendre un bien libre de toute occupation, vous devez respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail pour les logements loués vides, ce préavis passe à 3 mois pour les logements loués meublés. La lettre de congé pour vente devra donc être délivrée à votre locataire au plus tard 6 mois (3 mois pour les meublés) avant la fin du bail, prenez en compte les potentiels aléas des services postaux.
Si le courrier est envoyé plus tôt, cela ne change aucunement les dates de fin de bail ou de période de préemption.
Contenu de la lettre de congé:
- Pour un logement vide : La lettre de congé doit indiquer clairement que le congé est notifié pour vendre. Doivent également être mentionnés le prix, les conditions de vente, les numéros de lot, appartement et annexes compris, et les tantièmes. Le congé doit reprendre la désignation des locaux telle que présentes dans le bail.Les 5 premiers alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989 doivent aussi être retranscrits.
- Pour un logement meublé : seul le motif de congé « pour vendre » doit être indiqué dans la lettre.
La lettre doit être délivrée soit en main propre contre récipissé soit par lettre recommandée avec accusé de réception ou soit par l’acte d’un huissier.
Une exception existe pour certains locataires protégés à qui vous ne pouvez pas donner congé : cela concerne les locataires de plus de 65 ans sous conditions de ressources (cf https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929).
Les mentions obligatoires sont différentes dans le cas d'un congé pour reprise du logement . Retrouvez le détail de l' Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement
Logement vide : qu’est-ce que le droit de préemption ?
Le locataire en place bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire avant tout autre acquéreur pour acheter le bien mis en vente s’il souhaite en devenir propriétaire.
La lettre de congé envoyée fait donc acte d’offre de vente au profit du locataire. Le locataire doit néanmoins accepter l’offre dans le délai des 2 premiers mois du préavis.
Attention si le locataire n’accepte pas l’offre et que le vendeur vend à un prix inférieur, il faut obligatoirement notifier le locataire de la baisse du prix : on parle du droit de préemption subsidiaire.
A noter que le droit de préemption ne s’applique pas dans certaines situations :
- Il n’est pas applicable si vous souhaitez vendre le logement à un membre de votre famille (jusqu’au 3ème degré).
- Si la location est un meublé
- Si l’immeuble est considéré comme insalubre selon les critères de la loi
A retenir : un congé pour vente notifié oralement à un locataire n’a aucune valeur tout comme un congé ne respectant pas les préavis légaux (trop tôt ou trop tard).
Nos conseillers Carmen immobilier sont à votre écoute pour vous accompagner dans ces procédures.
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