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Vender una vivienda alquilada


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¿Usted es propietario arrendador, desea vender y su bien está ocupado actualmente por un arrendatario?  Es más fácil vender sin arrendatario y por eso debe notificarle que desea vender.

¿Por qué notificar a su inquilino su intención de vender?

Un arrendatario está alquilando la vivienda que usted desea vender. Dos opciones se ofrecen entonces: dar por terminado el contrato de arrendamiento a su inquilino para poner su bien a la venta o vender el bien directamente a su inquilino.

Sepan que la venta de un bien inmobiliario se hará más rápido si está vacío, es decir sin arrendatario. Efectivamente el futuro comprador (excepto inversor) preferirá poder instalarse cuando desea en su nueva vivienda.

Anote también que un bien vacío de todo arrendatario podrá venderse a su precio justo mientras que el precio de venta de un bien ocupado sufre por término medio una depreciación del 20 %. . .


¿Cuáles son los pasos para dar por terminado un contrato de arrendamiento?

No es posible rescindir el arriendo vigente antes de su fecha aniversario, es decir cada 3 años para alquileres vacíos.

Como arrendador, usted debe concienzudamente respetar lo que dice la ley para dar por terminado un contrato de arrendamiento. Si lo hace mal, la notificación y la rescisión del arriendo asociado no serían válidas y no tendrían ningún valor legal. El arriendo que llegaría a su fin sería renovado automáticamente.

 

Aquí están las condiciones que hay que respetar con el fin de que su carta para dar por terminado un contrato de arrendamiento sea válida:

Aviso previo:

Para vender un bien libre de toda ocupación, usted debe respetar un aviso previo de 6 meses antes del fin del arriendo para las viviendas alquiladas vacías, este aviso previo pasa a 3 meses por las viviendas alquiladas amuebladas. La carta para dar por terminado un arriendo por causa de venta deberá ser librada a su arrendatario a lo más tarde 6 meses (3 meses para los amueblados) antes del fin del arriendo. Tome en cuenta los potenciales imprevistos de los servicios postales.

Si la carta se manda antes, esto no cambia de ninguna manera las fechas de fin de arriendo o de período de derecho de adquisición preferente. 

Contenido de la carta para dar por terminado un contrato de arrendamiento:

  • Para una vivienda vacía: La carta debe indicar claramente que la finalización del arriendo es notificada para vender. También deben ser mencionados el precio, las condiciones de venta, los números de lote, piso y anexos incluidos, y los porcentajes. Los 5 primeros apartes del artículo 15-II de la ley francesa de 1989 también deben ser incorporados.
  • Para una vivienda amueblada: sólo el motivo de finalización del arriendo «para vender» debe ser indicado en la carta.

La carta debe ser entregada, sea personalmente,  sea por carta certificada con acuse de recibo, o sea por el acto de un oficial de justicia.

Una excepción existe para ciertos arrendatarios protegidos a los que usted no puede echar: concierne a los arrendatarios de más de 65 años sujetos a comprobación de recursos (cf página en francés: https://www. service-public.fr/individuo/vosdroits/F929).


Alojamiento vacío:¿ En qué consiste el derecho de tanteo?

El arrendatario ocupando su vivienda goza de un derecho de tanteo, es decir que es prioritario ante todo otro comprador para comprar el bien puesto a la venta si desea pasar de inquilino a propietario.

La carta enviada para dar por terminado el contrato de arrendamiento hace pues acto de oferta de venta en favor del arrendatario. El arrendatario debe sin embargo aceptar la oferta en el plazo de los 2 primeros meses del aviso previo.

Cuidado, si el arrendatario no acepta la oferta y que el vendedor vende a un precio inferior, hay que notificar obligatoriamente al arrendatario de la bajada del precio: hablamos del derecho de tanteo subsidiario.

A tener en cuenta que el derecho de tanteo no se aplique en ciertas situaciones:

  • No se aplica si usted desea vender la vivienda a un miembro de su familia (hasta el tercer grado).
  • Si el alquiler es amueblado
  • Si el edificio es considerado como insalubre según los criterios de la ley francesa

 

Recuerde: un aviso notificado oralmente a un arrendatario no tiene ningún valor tal como una carta que no respeta los avisos previos legales (demasiado temprano o demasiado tarde).

Nuestros consejeros Carmen inmobiliaria están a su disposición para acompañarle en estos procedimientos.

No dude en ponerse en contacto con nosotros.


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