Ce qu'il est important de savoir pour mettre son bien en location saisonnière

Vous avez pris la décision de louer votre maison pendant les vacances ? Pour vous aider dans votre projet, voici quelques éléments à connaitre avant de mettre son bien en location saisonnière.

Avant de louer : quelques points à vérifier

Votre logement est-il conforme aux critères d’un meublé de tourisme ?

On définit la location de meublé touristique comme «le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile». Source Loi Alur.
​La première chose à faire est donc de vérifier que votre logement répond bien aux conditions pour être qualifié de meublé.

Pour cela, le logement doit être pourvu au minimum :

• De meubles
• D’une literie
• D’une gazinière ou des plaques chauffantes
• D’un réfrigérateur
• D’ustensiles de cuisine

Par ailleurs votre logement doit respecter les normes minimales d’un logement décent telles que fixées dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002

Des situations différentes selon la durée de location

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez louer votre logement moins de 4 mois en location saisonnière, vous n’êtes pas soumis à une réglementation spécifique et vous pouvez louer librement moins de 4 mois dans l’année. Vous devez néanmoins demander votre inscription au répertoire Sirène de l’INSEE.

Vous restez redevable de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, de la collecte de la taxe de séjour et de vos déclarations fiscales.

Au-delà de 4 mois de location saisonnière par an, vous devez respecter la réglementation des meublés de tourisme (chambres d’hôtes, gites…)

Dans une résidence, vérifiez le règlement de la copropriété

Avant de mettre votre bien en location, vérifiez bien que le règlement de votre copropriété ne l’interdit pas. En effet, vous avez beau être le propriétaire de votre logement, une clause peut l’interdire. Cela arrive dans des résidences de haut standing où toute activité professionnelle peut être proscrite (y compris les activités de professions libérales)

De plus, même si les activités professionnelles sont autorisées par le règlement de la copropriété, il est conseillé de demander au syndic de copropriété qu’aucune interdiction à la location n’est spécifiée.

Si vous êtes locataire et que vous voulez sous-louer votre logement, vous devez impérativement obtenir l’autorisation de votre propriétaire. Si cela n’est pas précisé dans le bail, l’Institut National de la Consommation propose un modèle de demande d’autorisation de sous-location à envoyer à votre propriétaire.

Sachez que la sous-location d’un logement social est interdite et peut entrainer la résiliation du bail.

Prévention des dangers

Votre logement présente-t-il des dangers potentiels qui pourraient causer des accidents à quelqu’un qui ne le connaît pas ? C’est le moment de réparer les fils dénudés, mettre en conformité la piscine, ramoner la cheminée, identifier les endroits où l’on peut tomber ou se blesser ou encore ceux où les enfants peuvent se mettre en danger.

Les locations saisonnières ne sont pas tenues au DPE (diagnostic de performance energétique).

Déclaration à l’assurance

Nous vous conseillons, avant de proposer votre logement à la location, de prévenir votre assureur que vous désirez louer votre maison ou votre appartement. Il suffira de vérifier que la garantie « responsabilité civile »  s’étend aux locataires. Cette garantie est entre autre utile en cas de dommages corporels. N’hésitez pas à demander conseil à votre assureur qui vous fournira de plus amples informations.

Notez qu’en cas de vols ou de dommages sur des effets personnels de vos locataires, vous ne serez aucunement tenu responsable.

Vos obligations en tant que bailleur saisonnier

En tant que bailleur saisonnier, vous devez connaitre la réglementation applicable nationale mais également les éventuels arrêtés communaux relatifs au tourisme.

Déclaration à la mairie

Les propriétaires de meublé de tourisme souhaitant louer leur logement plus de 4 mois par an doivent le déclarer en mairie avec le formulaire CERFA n°140004*02. Vous pouvez demander au professionnel qui gère votre location de faire cette démarche.

Par ailleurs, la plupart des mairies demandent aux vacanciers de payer des taxes de séjour. Vous devrez la collecter et la reverser à la commune. Cette collecte peut également être faite par le professionnel qui gère votre location ou encore le site internet qui assure le service de réservation.

Pour information, les habitants de Paris et sa petite couronne ou des villes de plus de 200 000 habitants, doivent, en plus de la déclaration à la mairie, demander une autorisation pour pouvoir passer leur habitation principale en logement meublé touristique. Ce n’est donc pas le cas au pays basque ou sur la côte landaise.

Inscription au  répertoire Sirène de l’INSEE

Depuis début 2017, tout loueur doit  faire une déclaration de début d’activité pour s’inscrire au répertoire Sirène de l’Insee. C’est gratuit, la demande se fait via le formulaire P0i (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043) au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué.

Un numéro SIRET vous sera attribué par l’INSEE.

Fiscalité

Les revenus de la location saisonnière tirés de la location en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans la case « location meublée non professionnelle ». Vous pourrez ainsi bénéficier d’un abattement de 50% mais vous pouvez également opter pour le régime dit de bénéfices réels.

Une brochure pratique « loueurs en meublés non professionnels »  des impôts vous précise les conditions.

Si vous utilisez une plateforme internet pour louer votre logement, sachez qu’elle doit vous fournir  en début de chaque année le montant brut des transactions que vous avez faites par son intermédiaire depuis 1 an. Cette obligation s’applique pour les réservations effectuées à partir du 1^er juillet 2016.

Si vous louez une partie de votre habitation principale, les revenus de la location peuvent être exonérés si le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables et que vos revenus annuels ne dépassent pas 760€.  Les « limites raisonnables de la location » sont définies par l’administration fiscale chaque année. Pour information, en 2016, celles-ci étaient plafonnées à 135€ /m² habitable pour le sud-ouest.

Si vos revenus de location saisonnière dépassent 23.000€ par an, vous devez également vous affilier au régime social des indépendants (RSI) et vous pouvez être considéré comme loueur professionnel.

Des obligations de sécurité

En tant que propriétaire, vous vous devez d’assurer plusieurs obligations de sécurité. En voici ci-dessous un aperçu :

• Installer au minimum un détecteur de fumée. 
• Certaines fenêtres en étage doivent être munies d’un garde-corps
• Les lits superposés doivent être équipés de barrières de sécurité
• La piscine doit être sécurisée selon les normes en vigueur

Louer en meublé professionnel ?

Sachez que vous devez avoir le statut de loueur en meublé professionnel si vous remplissez les 3 conditions suivantes :

• vos recettes liées à votre activité de location saisonnière dépassent 23 000€ par an,
• l’un au moins des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés
• les recettes perçues par votre activité de location saisonnière dépassent les revenus du foyer fiscal.

Le classement de votre location de vacances : des avantages !

Quelque soit le type de votre logement, vous pouvez demander le classement du logement que vous mettez à la location saisonnière. Outre le fait d’informer les locataires des prestations de votre logement, ce classement vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux sans vous considérer comme un professionnel au regard des règles fiscales.

Les avantages d’un meublé de tourisme classé

Obtenir un classement étoilé offre un certain nombre d’avantages non négligeables :

• Le classement étoilé est reconnu partout dans le monde
• Les abattements fiscaux sont plus importants : 71% au lieu de 50% pour les non classés
• Votre location est automatiquement référencée sur les sites des offices de tourisme
• Un meublé classé valorise votre logement et rassure votre clientèle quant à la qualité des services fournis
• Le classement d’un meublé de tourisme vous autorise à postuler à des subventions pour financer vos projets d’hébergement touristique ou vos travaux de rénovation

Comment se fait l’audit de classement d’un meublé de tourisme

Ce classement a pour but de renseigner les futurs locataires sur les équipements et services obligatoires fournis.

Le classement comprend 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles. Seuls les organismes accrédités et présents sur le site internet d’Atout France sont habilités à réaliser le classement.

L’audit prend en compte 112 critères répartis en 3 grandes catégories : équipements, service au client, accessibilité et développement durable.
Le classement est valable 5 ans pour un coût d’environ 150€ (tout dépend du type de bien et de sa superficie).

Location de vacances : vos autres obligations 

La taxe de séjour

Tous les meublés de tourismes, classés ou non, sont soumis à la taxe de séjour. Elle permet de financer des services et équipements qui encouragent le tourisme dans votre commune. Cette taxe est due par nuit et par personne et les communes sont très sensibles à la récupération de cette taxe depuis la multiplication des sites internet de location entre particuliers. Il faut la collecter auprès de vos locataires pour la reverser ensuite à la commune dans laquelle se situe votre logement. Vous pouvez demander au professionnel qui gère votre logement de s’en occuper.

Son montant peut varier de 0.20€ à 3€ et doit être affiché dans le logement en location.

Le montant de la taxe et sa période de validité sont déterminés par le conseil municipal ou les EPCI (Etablissement public de coopération intercommunale).
Le conseil municipal décide aussi du type de taxe de séjour à appliquer: au réel ou au forfait :

• La taxe au réel : le calcul se base sur le nombre de nuitées passées. Sont exonérées les personnes de moins de 18 ans, les employés saisonniers, les personnes bénéficiant d’un relogement temporaire et les personnes qui ont un loyer inférieur à un montant fixé par le conseil municipal.
  Le montant de la taxe doit être mentionné sur la facture.
  La taxe de séjour n’est pas comprise dans la base d’imposition de la TVA et doit être déclarée aux dates fixées par la mairie ou l’EPCI.

• La taxe au forfait : cette taxe dépend de la capacité d’accueil du logement, du nombre de jours où votre logement est disponible à la location et de la période touristique durant laquelle la taxe est prélevée.
  La taxe peut être répercutée sur le tarif de la location (mention taxe incluse sur la facture).
  Elle n’est pas incluse dans la base d’imposition de la TVA car elle est intégrée au prix de la location.
  Au minimum 1 mois avant la période touristique, vous devez déclarer à la mairie le type de logement, votre période de location et votre capacité d’accueil. La taxe est alors versée par la suite à la date ou aux dates fixées par la mairie.

Toute déclaration frauduleuse, en retard ou absente est sévèrement sanctionnée et peut coûter jusqu’à 1500€…

Taxe d’Habitation ou Cotisation foncière des entreprises (CFE)

Si votre meublé de tourisme est votre habitation personnelle alors vous serez seulement assujettis à la taxe d’habitation, et si au contraire le meublé n’est pas votre habitation personnelle vous serez uniquement assujettis à la CFE.

Par habitation personnelle il faut comprendre un logement dont vous gardez l’usage en dehors des périodes de location, qu’il soit votre résidence principale ou secondaire.

Demandez une estimation du loyer de votre bien. C'est gratuit !