La gestion des loyers impayés

Les loyers impayés sont la hantise des propriétaires bailleurs. Ils mettent dans une situation très délicate bailleurs et locataires. Si dans la plupart des cas cela se règle à l’amiable, mieux vaut prévenir que guérir car parfois le recours judiciaire est inévitable. Quels sont les droits du propriétaire ? Quelles options s’offrent à lui face aux loyers impayés ?

Situation du bailleur face aux impayés

Que dit la loi ?

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que « Le locataire est obligé : de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Droits du propriétaire en cas d’impayés :

L’accumulation de loyers impayés peut mettre le bailleur en difficulté financière en particulier dans les cas où le propriétaire compte sur cette ressource pour vivre ou rembourser son crédit immobilier. 
Pour se protéger, le propriétaire dispose de droits : dès la première échéance manquante, il peut prendre contact avec son locataire pour lui proposer un compromis : étalement des échéances manquantes par exemple. Il peut également s’adresser à la personne se portant caution s’il y en a une.
 
Si la tentative de résolution à l’amiable échoue le propriétaire peut adresser à son locataire un commandement de payer. Cette mise en demeure ne conduit pas à la résiliation du bail.
 
Pour mettre fin au bail, il existe dans la majorité des contrats de bail, une clause dite résolutoire. Cette clause prévoit que si le locataire se retrouve dans l’incapacité de respecter ses engagements, le contrat de location est automatiquement rompu. L’intervention d’un juge est néanmoins nécessaire pour que le locataire quitte le logement. Il y a une procédure légale à respecter avant d’arriver au départ effectif du locataire.

Pour finir sur les droits du propriétaire en cas d’impayés, il faut savoir que si le locataire est bénéficiaire d’aides au logement, le propriétaire doit signaler les loyers impayés à la CAF. Si le locataire recevait directement l’aide au logement, la CAF proposera alors au propriétaire de recevoir l’allocation à la place du locataire.

Protection du locataire

Un locataire peut être exclu de son logement à la seule condition qu’une décision judiciaire le prévoit. Ce dernier doit recevoir une convocation 2 mois minimum avant l’audience (3 mois pour les locataires en HLM).
Si le bailleur essaie par ses propres moyens de forcer le locataire à quitter les lieux, il s’expose à 3 ans d’emprisonnement et 30 000€ d’amende.
A noter qu’aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale c’est-à-dire entre le 1er novembre et le 31 mars.

Les solutions pour se prémunir

Il existe 2 solutions pour se protéger des loyers impayés : la caution et l’assurance. Un propriétaire qui demande une caution ne peut pas en même temps s’assurer contre les loyers impayés. Il est interdit de cumuler les 2 garanties sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

La caution

Demander une caution est la solution la plus simple pour le bailleur. Elle ne coûte rien mais elle a aussi ses limites :

• Le garant peut lui aussi faire face à des difficultés financières et se retrouver dans l’incapacité de payer les dettes locatives en cas de défaillance du locataire.
• ​Le garant peut refuser de payer les loyers alors même qu’il est solvable. Le seul recours est alors la procédure judiciaire
• Le garant peut être injoignable pour différentes raisons…

La caution est donc une garantie assez incertaine pour le bailleur.

Les assurances

Depuis les années 80, les bailleurs ont désormais le choix de souscrire une assurance contre les risques de loyers impayés : une GLI (Garantie de loyers impayés). Mais pour obtenir une telle assurance il faut que le locataire remplisse des conditions d’éligibilité notamment concernant sa solvabilité. Pour les locataires dits à risque il existe depuis 2016 le Visale. Le locataire est libre de le demander ou non.

• La garantie loyers impayés (GLI)

Cette assurance peut être souscrite directement pas le bailleur auprès d’un établissement financier, d’une compagnie d’assurance, d’un courtier ou d’une association.
Le propriétaire peut aussi passer par un administrateur de biens tel qu’un agent immobilier pour souscrire à cette garantie.

Toutes les assurances proposent un peu près les mêmes garanties, à savoir : 
     -une couverture des loyers : toujours plafonnée et/ou accompagnée d’un durée de validité
     -des frais de procédure : couverture sans limite sauf si la procédure n’est pas confiée à l’assureur lui-même.
     -des dégradations immobilières : le contrat peut prévoir une extension de garantie aux dégradations immobilières mais elle est plafonnée. Pour être remboursé il faut effectuer un constat des dégradations au départ du locataire.
     -une protection juridique.

Il existe en option des garanties supplémentaires payantes : vacance locative, défaillance des copropriétaires, revente ou encore multirisque bâtiment.
Attention le bailleur doit faire les vérifications d’usages quant à la solvabilité du locataire pour que les contrats garantissent les impayés : CDI avec revenus fixes, revenus au minimum 3 fois supérieurs au loyer.

• Le dispositif VISALE

Le dispositif Visale  est une garantie pour les locataires dits « à risques ». C’est un contrat de cautionnement qui permet aux bailleurs privés de couvrir les loyers impayés durant les 3 premières années du bail. Ce contrat est financé par Action Logement et est totalement gratuit.

Pour souscrire à cette assurance il faut tout d’abord que le locataire possède un visa Visale, il doit lui-même en faire la demande. Les locataires éligibles au dispositif Visale sont :
      - les jeunes de moins de 31 ans (exception faite des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal des parents)
     - les salariés de plus de 30 ans embauchés dans le secteur privé (hors secteur agricole) et en recherche de logement depuis moins de 6 mois (sauf pour ceux dont le CDI a été confirmé).
     - les ménages louant un logement par le biais d’un organisme agréé d’intermédiation locative.

Il existe d’autres critères à remplir pour pouvoir bénéficier de Visale dont vous trouverez tous les détails sur le site Visale.fr. Voici les principaux critères qui ressortent :
-    Le bail garanti par Visale ne peut pas être conclu entre les membres d’une même famille et le loyer ne doit pas dépasser 1300€ charges comprises (1500€ à Paris). 
-    Le logement doit être la résidence principale du locataire et situé sur le territoire français.

Pour les ménages, le rapport des dépenses liées à l’habitation et des revenus (taux d’effort) doit être inférieur ou égal à 50%. Pour les jeunes de moins de 31ans il doit être entre 30 et 50%. Pour les étudiants le loyer doit être inférieur à 425€.

Que propose Carmen Immobilier ?

Si vous décidez de confier la gestion de votre bien à nos services, nous proposons à tous nos propriétaires un contrat de garanti des loyers impayés que nous avons négocié auprès de notre assureur.

Cette garantie permet de couvrir :

• Les loyers impayés : paiement des loyers, charges et taxes comprises, dû par un locataire défaillant et ceux pour une durée illimitée plafonnée à 75000€
• Une protection juridique : en cas de litige survenant entre le propriétaire et le locataire durant la durée du bail. La protection est plafonnée à 5000€
• Détériorations immobilières : comprend les frais de réparation consécutifs aux dégradations causées par le locataire. La garantie est plafonnée à 8000€
• Inoccupation des locaux : La garantie  s’exerce à concurrence de 100% du loyer (hors charges) et pendant une durée maximum de 3 mois à compter de la date de la reprise du bien par le souscripteur. Sont couvertes les pertes pécuniaires subies en cas de:
  • départ négocié du locataire en accord avec l’assureur
  • suite à expulsion consécutive à la mise en œuvre de la garantie loyers impayés
  • décès du locataire
  • départ furtif du locataire

Le coût de cette garantie est de 2,5% TTC du loyer et est entièrement déductible des revenus fonciers. Pour plus de renseignements sur la garantie des loyers impayés n’hésitez pas à nous contacter via le fomrulaire ci-dessous.

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