Este artículo tiene como objetivo familiarizarle con estos términos comunes en la venta inmobiliaria. Sin embargo, no somos un sitio jurídico y evocamos principalmente las situaciones más comunes encontradas. Muchos casos particulares existen y le invitamos a ponerse en contacto con un agente inmobiliario o su notario para precisar su caso.
La oferta de compra, la promesa de venta o el compromiso de venta son 3 medios para concluir el primer acuerdo para una transacción inmobiliaria, los llamamos también «precontratos». Todos tienen una duración al cabo de la cual, el acuerdo es caduco si una de ambas partes no firmó el documento o, al contrario, se concluye por una escritura pública de venta. El importe de los honorarios destinado a los intermediarios debe claramente aparecer en este documento.
Estos tres contratos son “privados”, es decir convenios escritos y firmados por las partes. Se suele hablar de "contrato privado" para designar un contrato de compraventa.
Estos convenios llegan al principio del proceso jurídico de la venta. Sus diferencias residen en las obligaciones de las partes y las condiciones de ruptura de los compromisos definidos.
La oferta de compra
Esta promesa compromete esencialmente al comprador, la llamamos también oferta de precio. Suele ser hecha oralmente para las casas antiguas pero para un comprador que desea verdaderamente comprar, más vale proponer una oferta escrita de compra (vía su agente inmobiliario) porque en cuanto el vendedor aceptó y firmó la oferta de compra, este último es comprometido y las condiciones serán transcritas directamente en el compromiso de venta.
El plazo de respuesta para el compromiso de compra es relativamente corto, a menudo 8 días, durante el cual el vendedor puede aceptar o renunciar a esta oferta.
Las ofertas de compra pueden comprender cláusulas suspensivas. Pueden ser sujetas a:
- la obtención de un préstamo
- la condición que el certificado de urbanismo no revele servidumbres graves que puedan depreciar el valor del bien
- la obtención de un permiso de construir (compra de un terreno)
En la obra nueva, encontramos una variante llamado contrato de reserva. El promotor del programa de obra nueva se compromete en reservar un lote con un precio fijado en la escritura del documento y toma a cambio un depósito de garantía. El importe del depósito representa entre el 2 y 5 % del precio de venta dependiendo del plazo que existe entre la fecha de firma de la reserva y la fecha de inicio de obras. Más largo es este periodo, menos importante es el depósito. Ningún depósito es posible si el período supera los 2 años. Este depósito es bloqueado y es prohibido pagarlo directamente al vendedor.
Así, si el comprador no obtiene su préstamo (cláusula suspensiva), él podrá desdecirse sin penalidad y el vendedor deberá devolverle la totalidad de su depósito de garantía. Pero la condición suspensiva no debe permitir al futuro comprador desistir renunciando a pedir el préstamo. Por otra parte, si el promotor no construye el proyecto, este depósito de garantía será restituido. Obtener más información sobre la restitución del depósito de garantía en el caso de una reserva de obra nueva.
La promesa de venta
Es un convenio entre el comprador/vendedor, en el cual el vendedor apartará el bien durante un tiempo limitado (en general dos - tres meses). Durante este período, le es prohibido renunciar a la venta o vendérselo a otra persona.
Al final del plazo de este convenio, o si las condiciones de la promesa de venta son reunidas, entonces una escritura pública de venta puede ser firmada. Los elementos de la promesa de venta serán reescritos en el contrato final.
La promesa de venta es exigente para el vendedor porque debe precisar allí, además del precio, elementos para permitir al comprador tomar nota del estado del bien a la venta tales como (acérquese a un profesional para estudiar su caso):
- La prueba de origen de la propiedad
- Las servidumbres y las reglas de urbanismo
- La situación hipotecaria
- El estado locativo
- Los elementos vinculados al síndico de copropiedades (en su caso), reglamento de copropiedad, informaciones financieras, previsiones de obras, etc.
- Las instalaciones para la energía, el agua, el saneamiento, la seguridad de las piscinas
- Los diagnósticos termitas, hongos lignívoros y amianto si el bien está en una zona declarada (es el caso para las termitas sobre la costa vasco-landesa pero no para los hongos lignívoros)
Algunos de estos elementos son, en todo caso, necesarios para la venta.
El vendedor también debe comprometerse a conservar el bien en el estado observado en el momento de la firma de esta promesa. No tiene derecho de poner en alquiler si esto no está previsto con el comprador.
El vendedor es totalmente comprometido por la promesa de venta.
Para ser válido, este contrato debe ser registrado al servicio de los impuestos dentro de los 10 días que siguen la firma. Los derechos de registro son pagados por el comprador y, por esta razón, este contrato es utilizado muy raramente en beneficio del compromiso de venta que es, por su parte, gratuito.
El compromiso de venta
Cuando el vendedor y el comprador están de acuerdo con la transacción, ellos firman un compromiso de venta (o promesa sinalagmática de venta) que va a definir las condiciones de la venta. Es el convenio más utilizado en las transacciones inmobiliarias como compromiso en una venta.
Contrariamente a la promesa de venta, el compromiso no necesita ser registrado por los servicios fiscales.
Encontramos esencialmente allí los elementos presentes en la promesa de venta así como los compromisos del comprador.
La firma del compromiso de venta está sometida al pago por el comprador de un depósito de garantía generalmente del 5 % del precio de venta que será deducido del precio total en el momento de la firma de la escritura notarial. Consideramos que este contrato es un acuerdo definitivo sobre «la cosa y sobre el precio» porque las condiciones presentes en el compromiso de venta serán reutilizadas en la escritura pública de venta. La fecha de firma de la escritura notarial definitiva está fijada en el compromiso. El plazo medio es en general de 3 meses entre ambas firmas.
Este contrato, como el de la promesa de venta, integra un plazo legal de retractación de 10 días incompresibles para el comprador.
Nuestros consejos son gratuitos y estamos a su disposición para responder a sus interrogaciones.
