L’été 2022 n’a pas été évident pour le secteur de l’immobilier marqué par un blocage massif des demandes de crédit immobilier lié au taux d’usure. Les acteurs du marché immobilier s’interrogent alors sur ce qui les attend pour le dernier trimestre 2022…. Traditionnellement, les mois qui suivent la saison estivale, marquent une reprise de l’activité immobilière. Qu’en est-il réellement ? A quels changements s’attendre après les dernières annonces de la Banque Centrale ?
A l’occasion de la rentrée, Carmen, expert de l’immobilier au Pays Basque et dans le sud des Landes, vous livre un point sur la situation immobilière de notre région.
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Pourquoi le taux d’usure bloque-t-il les crédits ?
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
« Le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. »
Le taux d’usure est le TAEG (Taux d’Intérêt Annuel Effectif Global) maximal qui peut vous être accordé lors de votre demande de souscription à un prêt.
Le taux d’usure est fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.
Un taux d’usure trop bas ?
Avec la rapide hausse des taux, le taux d’usure dépasse très vite le TAEG maximal. Beaucoup de demandes de prêts sont ainsi refusées par les banques. Le taux d’usure devrait être revu au 1er octobre et le décalage entre TAEG et taux d’usure devrait être corrigé.
Il ne faut cependant pas oublier que le taux d’usure a été créé afin de protéger l’emprunteur contre les taux excessifs et que ce dernier se retrouve dans une situation financière difficile.
Augmentation des taux directeurs par la BCE.
Afin de lutter contre la nouvelle accélération de l’inflation, la Banque Centrale Européenne (BCE) a pris la décision jeudi dernier de relever de 75 points de base ses trois taux directeurs.
Qu’est-ce que les trois taux directeurs de la BCE ?
Les taux directeurs sont les taux d’intérêt au jour le jour fixés par la banque centrale d’un pays ou d’une union monétaire, et qui permettent à celle-ci de réguler l’activité économique.
Ces 3 taux sont :
- Le taux d’intérêt des opérations principales de refinancement
- Le taux d’intérêt des opérations principales de facilité de prêt marginal
- Le taux d’intérêt des opérations principales de facilité de dépôt
Après une augmentation de point en juillet dernier, pourquoi la BCE a-t-elle pris la décision d’augmenter une nouvelle fois ses taux directeurs ? Quels seront les impacts sur le secteur immobilier ?
But et conséquences de l’augmentation des taux directeurs
En augmentant ses taux directeurs, la BCE augmente le coût des emprunts, il sera donc plus difficile d’emprunter pour acheter un appartement ou une maison. Le pouvoir d’achat des ménages va diminuer. Le but de cette décision d’augmentation des taux directeurs est de ralentir l’économie en provoquant une décélération de l’inflation et une augmentation des taux d’emprunts.
Les taux de prêts immobiliers vont ainsi augmenter ce qui veut dire qu’emprunter pour acheter une maison ou un appartement va coûter plus cher. Accompagné d’un durcissement des exigences des banques pour garantir ces prêts, la demande va certainement se réduire.
A noter que même si les taux d’intérêt ont brutalement augmenté, ils restent cependant très bas (2 % en moyenne).
Dans ce contexte, peut-on penser que le marché de l’immobilier va s’effondrer ? Pas dans l’immédiat en tout cas, la photographie du marché à l’instant t, montre un marché toujours dynamique et les prévisions pour cette fin d’année restent positives.
Un marché immobilier qui reste dynamique
Le marché de l’ancien est-il en train de s’ajuster ? Nous dirigeons-nous vers une baisse des prix ? Nous avons demandé aux managers Carmen de répondre à ces questions. Tous sont unanimes, pas de chute des prix mais vers un ajustement du marché immobilier.
Marché immobilier Saint-Jean-de-Luz et environs
Sur le secteur de Saint-Jean-de-Luz on constate un ralentissement de l’activité même si les acquéreurs de Catégories Socio-Professionnelles (CSP) très aisées sont toujours là et réactives. La demande est vraiment soutenue sur de la maison individuelle et mitoyenne. On observe cependant un peu plus de difficultés sur le centre-ville de Saint-Jean-de-Luz où les réflexions de l’agglomération sur les meublés de tourisme font hésiter les clients investisseurs.
Les jeunes acheteurs et primo accédants rencontrent des difficultés pour l’obtention des prêts liées au taux d’usure qui limite l’accession à la propriété.
Côté prix une stagnation semble s’imposer, certains propriétaires vendeurs ont un peu de mal à l’accepter et tentent toujours de vendre au-delà du prix estimé. Mais les acquéreurs se tiennent au courant de l’évolution des marchés.
Marché immobilier Biarritz-Anglet et environs
Sur Biarritz et Anglet, le nombre de biens de petites surfaces à vendre augmente, cette hausse peut-elle être induite à la règlementation à venir sur la location de vacances ? Nous le pensons. Sur ce secteur aussi les prix sont donc stabilisés pour l’instant… et les délais de vente s’allongent.
De manière plus générale, les prix sont stabilisés sur Biarritz sauf pour des biens atypiques de « prestige ».
Côté acquéreurs, on remarque qu’ils accordent de plus en plus d’importance à la classification « DPE » des logements dans leurs recherches (cf Loi climat et résilience). On observe une légère baisse des recherches de maison et appartements même si le marché est toujours dynamique
Marché immobilier Sud Landes
Dans le sud des Landes même constat : les acquéreurs sont présents mais ne surenchérissent plus, la hausse des taux a eu un effet direct sur leur enveloppe globale, mais ils restent néanmoins très réactifs sur les biens au bon prix. Il est encore plus vrai aujourd’hui que, pour bien vendre, il faut un bon prix agrémenté d’une très bonne communication.
Les prix du marché ne subissent plus d’augmentation incontrôlable et pour preuve, nous recommençons à avoir de plus en plus de biens à la vente ce qui fait le bonheur des acquéreurs qui peuvent avoir accès à plus de choix lors d’une visite. Le marché s’est rééquilibré mais la demande reste tout de même supérieure à l’offre.
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