Voici notre analyse du marché immobilier. Comme chaque mois, Carmen parle aux vendeurs et leur donne les clés de leur vente immobilière.
C’est la fin de l’été : Est-ce la bonne période pour vendre ?
L’été a toujours été une période favorable pour la vente immobilière sur la côte basque et la côte landaise car c’est l’époque où la population est multipliée par les estivants. Il fait beau, les maisons et les jardins sont beaux, les gens sont détendus et font des projets d’avenir. Mais les ventes dans l’immobilier dans notre région basco-landaise se font toute l’année. Le seul mois moins propice à la vente est le mois de janvier souvent un peu atone.
L’automne reste un moment de l’année où les ventes initiées l’été se concluent. Les passages à l’acte d’achat y sont plus nombreux.
Par ailleurs, l’environnement économique doit aussi être étudié. Les prix ont atteint leurs records au 1er semestre 2019 permettant d’envisager une année exceptionnelle malgré une baisse du nombre de biens vendus. Les prix sont toujours hauts, ils ne faiblissent pas mais n’augmentent plus sur notre zone sud-aquitaine. Les marges de négociation des acheteurs sont encore faibles sur les biens mis à la vente récemment.
Le cas particulier de Bayonne
A la différence des communes côtières et touristiques, Bayonne et sa périphérie ont connu une hausse des prix immobiliers modérée. La clientèle y est exclusivement locale et le marché y reste dynamique. L’été , traditionnellement calme pour les transactions, s’est conclu cette année par plusieurs entrées de mandats de vente et les acquéreurs sont au rendez-vous. La rentrée s’annonce active.
» Les prix à Biarritz ont énormément augmenté ces deux dernières années. Nous avons atteint des records début 2019, c’était complètement fou. Mais nous commençons à voir des acquéreurs reporter leur achat.
Maintenant les prix se stabilisent et c’est plus sain comme ça. En cas d’explosion du marché tout le monde sera perdant. «
Les taux d’intérêts restent bas
Ils sont même à leur taux le plus bas depuis 50 ans ! Cela bénéficie aux acquéreurs mais cela a surtout beaucoup favorisé les vendeurs en contribuant à créer un environnement financier inflationniste qui a généré une grande partie de la hausse des prix et de la dynamique du marché immobilier .
Du point de vue de l’acheteur, les durées des emprunts ont déjà augmenté de 5 ans entre aujourd’hui et les années 2000 (soit 20 ans en moyenne pour un emprunt immobilier mais cela peut monter à 30 ans) et la baisse des taux d’intérêts ne permet plus depuis plusieurs mois de compenser la hausse des prix. Le pouvoir d’achat immobilier en France a baissé de 19% entre 2000 et 2019.
Le CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable ) qui fournit avec l’INSEE une chronique statistique sur les prix de l’immobilier indique » En monnaie courante, le prix des logements en France est 72% plus élevé qu’en 2000 alors que le revenu des ménages n’est supérieur que de 5% » . Ceci confirme l’intérêt d’investissement que représente la pierre mais montre bien que certaines limites ne sont pas loin.
Dans son chapitre 6. « Prospective », il indique que l’environnement financier ne peut pas être pérenne. Il faut donc envisager la hausse de ces taux d’intérêt et envisager leur impact sur les transactions immobilières.
« La hausse de l’endettement des ménages ne peut pas perdurer et amplifie les conséquences de la remontée des taux d’intérêts lorsqu’elle se produira.
La combinaison de la baisse des taux, de l’allongement de la durée des prêts et de l’endettement des ménages a équivalu à une politique de soutien à la demande, fortement inflationniste. Cela a bénéficié en totalité (et au delà) aux vendeurs, et non aux acheteurs (contrairement à 1990-2000) et la dette immobilière des ménages a doublé. »
Ne vous laissez pas avoir par des estimations trop alléchantes
C’est sûr, les agents immobiliers font face à une pénurie de biens immobiliers à vendre et cela pousse certains à promettre n’importe quoi pour décrocher des mandats de vente.
Des prix de vente trop alléchants doivent vous rendre méfiants. Les acheteurs sont de plus en plus informés et le même agent immobilier qui vous a proposé un prix de vente haut pourra indiquer aux potentiels acquéreurs qu’il y a marge à négocier !
Les biens qui ne sont pas au prix ne se vendent pas ! Ils vont rester sur le marché et vont se « brûler » comme on dit dans le jargon immobilier. Ils resteront à la vente de longs mois et feront l’objet de négociations pour finalement se vendre à un prix cohérent mais des mois plus tard ou même parfois finir par se vendre à un prix inférieur à l’estimation qui semblait basse au départ. Dommage…
« Les prix du marché sont très hauts mais parfois le vendeur en veut encore plus. On essaye alors le prix demandé par le vendeur mais très vite si on voit qu’on n’a pas d’appels ou pas de demande de visites, on revient à l’estimation que nous avions faite pour ne pas brûler le bien.
Nous venons de voir la vente d’une maison à un prix inférieur à l’estimation que nous avions proposée il y a un an. Le propriétaire l’avait mise à un prix beaucoup trop haut. Il aurait pu la vendre à un meilleur prix s’il avait accepté notre estimation à l’époque.
Les questions à se poser au retour d’une estimation :
1. Vérifiez les prix des ventes autour de vous.
L’estimation d’un bien est complexe et beaucoup de critères entrent en ligne de compte. Voir notre article : Comment évaluer le prix d’un bien immobilier
Les acheteurs sont de mieux en mieux informés . Faites comme eux et consultez sur le site officiel du ministère des finances le prix réels des ventes faites dans votre quartier et non le prix affiché 😉: Trouver le prix de vente d’un logement dans mon quartier
2. Demandez de justifier les raisons de l’estimation
Vous avez rencontré 2 agents immobiliers et l’un des deux vous propose un prix de vente supérieur de plus de 10 % ? Demandez lui de vous indiquer les dernières ventes qu’il a concrétisé et à quel prix réel. Demandez lui s’il y a eu négociation et si oui de quel niveau. Demandez au premier agent immobilier de justifier son estimation plus basse. Il vous donnera peut-être certains éléments sur le marché de votre quartier qui sont inconnus du 2ème agent immobilier. Enfin en cas de doute, interrogez un 3ème agent immobilier et faites votre choix.
Méfiez vous des estimations en ligne, leur algorithme amplifie les hausses ou les baisses du semestre précédent. Concrètement, elles surcôtent actuellement le prix des biens en s’appuyant sur les hausses de la fin d’année.
3. Interrogez-vous sur l’antériorité du négociateur immobilier et son activité
Est-il nouveau dans le métier ? De nombreux indépendants se lancent dans l’immobilier par appat du gain sans expérience suffisante. A-t-il suffisamment de biens en portefeuille pour avoir une vue exacte de la valeur de votre bien ?
Qu’a -t-il vendu ces derniers temps ? S’il est aux abois, il va vous faire croire n’importe quoi. Nous avons récemment été confronté à un confère qui a proposé un prix de vente de 500.000€ sur un bien que nous avons estimé à 350.000€. Est-ce crédible ? Nous avons vendu un appartement similaire dans la même copropriété très récemment. Que penser ? Nous allons suivre la vente de ce logement et vous indiquer lors d’un prochain article le réel prix de vente… dans un an ou deux. C’est un très bon cas d’école.
4. Demandez-lui quel est son processus de validation des estimations
Il y a de nombreux indépendants sur le marché de l’immobilier. Ils sont donc seuls pour définir la valeur de votre bien. Chez Carmen immobilier, la majorité des visites d’estimations se font à deux négociateurs. Puis, la valeur du bien est proposée en réunion hebdomadaire aux autres négociateurs. Elle ne sera indiquée au client vendeur qu’une fois cette estimation validée par le pool de négociateurs du quartier et de leur chef d’agence.
En 2018, nos estimations n’ont donné lieu que très rarement à négociation et nos mandats Sérénité se sont vendus en moyenne en moins de 3 mois.
C’est le moment d’actualiser votre estimation
Si vous avez eu une estimation il y a plus de 6 mois, il est sans doûte pertinent de la réactualiser . Comme nous le disions plus haut, le marché a beaucoup évolué. Certains quartiers ou communes limitrophes sont devenus des zones de report puisque les biens en Centre ville devenaient inabordables.
Nous avons toujours un nombre important de potentiels acheteurs dont certains sans besoin de prêts immobiliers. Plus que jamais l’avenir du marché immobilier reste incertain. Les tensions sont importantes et il y a peu de visibilité à moyen terme. Si vous avez le projet de vendre, la période actuelle vous est encore très favorable.
