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Le marché immobilier a été marqué ce 1er trimestre 2022 par la guerre en Ukraine. Mais quel est le réel impact du conflit sur les transactions immobilières ? Bien avant le début du conflit, l’immobilier connaissait déjà quelques tensions que ce soit au niveau de l’offre ou de la demande…
En parallèle, nous parlerons du marché de la location qui connait lui aussi des changements en ce début d’année avec notamment l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi concernant la règlementation des meublés de tourisme au pays basque. Faisons un point sur le secteur immobilier.
Immobilier, un 1er trimestre en demi-teinte
Avant le début de la guerre d’Ukraine, il existait déjà des tensions sur l’activité immobilière en ce début d’année 2022, que ce soit du côté de l’offre ou de la demande. Dans cette période fébrile, l’immobilier reste néanmoins une valeur refuge.
Des tensions préexistantes à la guerre sur l’activité immobilière
Côté demande, les ménages français ont le moral en baisse, fatigués des incertitudes nées de la crise de la covid-19 et de ses répercussions sanitaires et sociales. A cela se rajoutent une montée de l’inflation et des craintes quant au pouvoir d’achat. Tout cela vient jouer sur les intentions des ménages à s’engager sur des achats importants tel que l’immobilier. De plus, face à une hausse des taux d’emprunts immobiliers et à un resserrement des conditions d’accès aux crédits, les capacités d’accès au crédit des ménages s’amenuisent peu à peu.
Du côté de l’offre, le marché immobilier doit faire face, depuis quelques années maintenant, à une raréfaction des biens proposés à la vente et à une hausse vertigineuse des prix de vente. Une des solutions pour y pallier est la construction de logements neufs. La mise en place de la Règlementation Environnementale 2020 (RE2020), entrée en vigueur au 1er janvier dernier, a eu des conséquences à la hausse sur les coûts de construction (entre 7% et 10%) et donc sur les prix de vente qui augmentent aussi dans le neuf.
Il ne faut pas oublier également l’instauration de nouvelles contraintes règlementaires telles que la mise en place du nouveau DPE et son impact sur le marché de l’ancien… (cf article notre article du 14/02/2022)
En conséquence, on observe au niveau national début 2022 une baisse du nombre de compromis signés par rapport à 2021 et ce même avant le début de la guerre en Ukraine.
Quel impact la guerre en Ukraine peut-elle avoir sur le marché immobilier ?
La guerre en Ukraine amplifie les incertitudes et accélère les déséquilibres économiques. Selon la Banque Centrale Européenne, on peut s’attendre à une dégradation des piliers qui soutiennent le marché immobilier. Le choc de la hausse de l’inflation peut avoir de nombreux effets économiques et sociaux :
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Baisse du pouvoir d’achat
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Moral des ménages en berne (déjà malmené par la crise sanitaire) avec pour conséquence une baisse des intentions d’achat de maisons ou appartements
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Hausse des taux de crédits immobiliers qui va réduire la capacité d’accès au crédit pour les ménages. On peut s’attendre à une rapide et forte hausse des taux de crédits immobiliers qui va immanquablement peser sur l’activité immobilière.
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Faut-il s’inquiéter outre-mesure des tensions qui pèsent sur le marché immobilier ?
Les taux de crédits augmentent mais demeurent très bas et l’inquiétude ambiante concerne davantage la situation économique globale de la France et le pouvoir d’achat lié à la hausse de l’inflation.
D’après les données de la Banque Française, l’OAT 10 ans qui sert de repère aux banques afin de fixer leurs taux d’emprunts, vient d’atteindre 1,07 % le 30 mars contre 0.19% le 31 décembre 2021, soit près de 9 points de hausse en 3 mois. Mais, il est impensable d’envisager que les banques ajustent leurs taux d’emprunts dans les mêmes proportions.
Ce qui se confirme puisque l’agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) observe une hausse de l’ordre de 0.2 points.
Selon Vousfinancer (réseau de 200 agences de courtage en crédits immobiliers), les taux moyens affichent désormais : 1,2% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans, 1,55% sur 25 ans.
Pour résumer, on observe une certaine agitation ambiante et un resserrement des conditions d’accès aux crédits immobiliers ; ce qui a pour conséquence de freiner les demandeurs. Si cette tendance se poursuit, la hausse des taux d’intérêts pourrait impacter les prix de l’immobilier à la baisse mais, nous n’en sommes pas encore là. Et les scénarios envisagés par la Banque de France sont loin d’être pessimistes.
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Marché de la location à l’année et marché de la location saisonnière, une cohabitation difficile
Faisons le point sur les changements de ce début d’année : encadrement des loyers sur le secteur de la location à l’année et nouveau règlement sur la location saisonnière au pays basque, vous saurez tout sur l’impact des nouvelles lois sur les marchés de la location.
Encadrement des loyers prolongé de 3 ans
Début février, la loi « 3DS » (pour Différenciation, Décentralisation, Déconcentration, Simplification) a été entérinée.
Pour rappel, l’encadrement des loyers instauré par la loi Elan permet aux communes dont le marché locatif est tendu, d’interdire tout loyer supérieur à un certain plafond.
Ce dispositif connait un réel engouement et d’autres communes souhaitent le tester. L’efficacité de l’encadrement des loyers est cependant encore difficile à mesurer ; le gouvernement souhaite donc proroger l’échéance de l’expérience.
Dans l’article 85 dévolu au logement, la durée de vie de l’encadrement des loyers passe ainsi de 5 à 8 ans. La loi permet également à de nouvelles communes de postuler.
L’objectif de cette loi est également de « décentraliser ». Jusque-là, seuls les préfets décidaient des sanctions à appliquer aux bailleurs qui ne respectaient pas l’encadrement des loyers. Désormais les intercommunalités auront aussi ce droit, il y aura donc plus de contrôles.
Nouvelle règlementation des meublés de tourisme
Le 5 mars dernier, la Communauté Pays basque a adopté un nouveau règlement encadrant les meublés de tourisme afin de ramener des logements dans le parc locatif à l’année.
En quoi consiste ce nouveau règlement ? A partir du 1er juin 2022, les personnes physiques ET morales possédant une résidence secondaire et souhaitant faire de la location saisonnière devront déclarer un changement d’usage qui sera soumis à un principe de compensation. La vraie nouveauté concerne surtout le principe de compensation qui consiste non pas à apporter mais à créer un logement en location à l’année. Il faut transformer en logement louable à l’année un local qui avait un autre usage que l’habitation tel qu’un bureau ou un commerce.
Trois dérogations existent :
– Les propriétaires louant leur résidence principale en location saisonnière dans la limite de 120 jours/an.
– Les personnes physiques ayant fait le changement d’usage avant le 1er juin et bénéficiant donc de ce changement d’usage pour une durée de 3 ans (pas de principe de compensation pendant ces 3 ans)
– Les personnes physiques proposant une location mixte à savoir un bail étudiant sur une durée de 9 mois et de la location saisonnière sur 3 mois (à renouveler tous les ans).
Qu’en pensent les professionnels du secteur ?
Ce nouveau règlement a été décidé sans aucune concertation auprès des professionnels, comme en témoigne Daniel Hiribarren président de notre groupe Carmen : « Ce règlement est tellement sévère qu’il revient à interdire purement et simplement la location saisonnière. Nous entendons défendre les intérêts de nos clients propriétaires, de nos salariés et des professionnels en général. »
Au Pays basque, 80% des propriétaires en location saisonnière occupent leur logement une partie de l’année :
Il est évident que la plupart de ces propriétaires conserveront leurs biens pour continuer à y séjourner et les laisseront vides le restant de l’année.
Mais alors, d’autres solutions pourraient-elles être envisagées ?
D’autres leviers pourraient effectivement être activés afin de pallier au manque de logement à l’année tels que :
– L’assouplissement de la fiscalité de la location à l’année et des règles de gestion des impayés
– Mettre en place un permis de louer en location saisonnière avec des normes et exigences bien définies
– La construction de davantage de logements neufs
Bref, le logement reste un sujet complexe qui nécessite des actions en faveur des résidents à l’année mais sans pour autant « tuer » le secteur de la location saisonnière.
Certains propriétaires se retrouveront peut-être en difficulté et contraints de vendre faute du complément de revenu que leur apporte la location saisonnière….
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