Alors que l’effet rattrapage se termine et que l’on annonce des baisses de prix au niveau national, la côte basco-landaise résiste plutôt bien , une chance pour les vendeurs. Voici notre analyse du marché immobilier. Comme chaque mois, Carmen parle aux vendeurs et leur donne les clés de leur vente immobilière.
Fin du rattrapage d’activité post confinement mais toujours des ventes
Le rebond d’activité suite au confinement semble aujourd’hui s’apaiser avec une baisse du nombre d’annonces immobilières à la vente mais les transactions restent à un niveau élevé.
L’année 2020 avait commencé doucement avec une tension importante sur le marché. Le nombre de biens à la vente était insuffisant face à la demande et cela continuait à alimenter les hausses de prix dans les zones les plus tendues.
Après le confinement, il y a eu un afflux de nouveaux biens sur le marché … qui ont très vite trouvé acheteur.
Une dynamique grâce à un afflux de nouveaux vendeurs
C’est cet afflux estival de nouveaux biens à la vente qui permet à l’activité immobilière de résister en cette rentrée pleine d’inquiétudes… et de nombreux vendeurs l’ont bien compris. Le virus est toujours là , les craintes d’un chômage de masse sont accentuées par une volatilité des bourses internationales, tout le monde sent qu’une crise économique lourde peut se déclencher. Mieux vaut vendre avec visibilité sur les prix maintenant plutôt que plus tard.
Le montant moyen des transactions a augmenté car le budget et la taille moyenne des logements vendus a également augmenté. La pierre reste un investissement de long terme et les acheteurs fortunés reviennent aux acquisitions de biens immobiliers. Le haut de gamme ne s’est pas si bien porté depuis longtemps.
Pas encore d’impact sur les prix immobiliers
Alors qu’au niveau national, les premiers signes de ralentissement et de baisse des prix apparaissent, la demande sur la côte basco-landaise reste très soutenue et la tension sur le marché est toujours là. Notre région attire toujours autant et les communes qu’on appelait « zones de report » deviennent désormais des lieux de vie appréciés. C’est le cas d’Hendaye, Bayonne, Boucau, etc…
Les prix se maintiennent pour le moment, les ventes se font très vite avec peu de négociation. Les acheteurs savent qu’ils risquent gros à chercher à négocier mais cela ne veut pas dire que les biens au dessus du prix du marché se vendent. A part quelques biens spécifiques qui peuvent se permettre d’augmenter les prix, les transactions se font au prix du marché. Globalement les vendeurs sont raisonnables et ne surestiment pas leurs biens, ce qui fluidifie et dynamise le marché.
Les biens qui ne sont pas au prix ne se vendent pas ! Certains de nos clients souhaitent proposer leur bien à un prix supérieur. En accord avec eux, nous essayons quelques temps mais très vite , si nous n’avons pas d’offres d’achat nous ramenons le prix au niveau du marché pour que le bien ne se « brûle » pas. Sinon le risque est que la transaction se fasse plusieurs mois plus tard à un prix finalement inférieur à l’estimation proposée. C’est dommage, le vendeur aura perdu du temps et de l’argent au final.
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Les taux d’intérêts restent bas mais les conditions de prêt se durcissent
Les taux d’intérêt bas qui ont fortement contribué à la dynamique du marché immobilier n’ont augmenté que peu. Par contre, ils bénéficient essentiellement aux catégories les plus aisées , qui peuvent négocier leur taux.
Nous avions déjà remarqué les conséquences de ce durcissement d’octroi des prêts immobiliers avant la crise du covid avec une augmentation du nombre de compromis cassés faute d’acceptation du financement.
Cela dit l’impact sur le nombre de transactions dans la région est encore faible car la majorité de celles-ci s’adressent déjà à des populations plutôt aisées avec un taux de recours à l’emprunt relativement faible. Cela pourra néanmoins avoir des conséquences sur la demande dans les prochains mois. Les salariés des secteurs touchés par la crise ont de plus en plus de difficultés à obtenir un prêt (secteur du tourisme, événementiel, sous-traitance aéronautique… ) .
Cette nouvelle caractéristique du marché financier va accroître l’écart entre les catégories d’acheteurs et pourra avoir un impact sur les résidences principales aux budgets inférieurs à 450.000 €. Les communes avec de nombreux biens en résidences principales risquent d’être les plus touchées comme Bayonne, Boucau, Anglet.
« Notre stock est très éphémère, nous vendons à peine le bien publié. Nos clients acheteurs sont exigeants mais ils savent que nous proposons des biens au prix du marché, nous vendons souvent en 1 seule visite.
Le marché intérieur aussi est dynamique, nous venons de vendre une maison à Saint Pée sur Nivelle en 15 jours alors qu’en temps normal, elle aurait mis plusieurs mois à se vendre »
Le mois de septembre : un test en grandeur nature
En général, les mois de septembre et octobre sont des mois dynamiques en immobilier avant de passer à l’hiver qui est traditionnellement une période beaucoup plus calme.
Cette année, après 5 ans d’augmentation des prix et de baisse du pouvoir d’achat des ménages, la crise sanitaire et économique déclenchée par le covid perturbe toutes les prévisions. La côte basco-landaise a été clairement épargnée jusqu’ici mais on peut imaginer qu’une partie des prétendants à l’achat repoussent ou abandonnent leur projet.
Est-ce que ceci aura pour simple effet de détendre le marché avec un allongement des délais de vente ? ou est-ce qu’on doit dès à présent envisager une crise de la demande qui amènera à une baisse des prix. Difficile à dire… ce qui est sûr c’est que le dicton populaire « 1 tiens vaut mieux que 2 tu l’auras » est particulièrement adapté pour les personnes ayant un projet de vente à moyen terme. Les vendeurs profiteront alors encore des prix élevés.
« Hendaye n’est plus considéré comme un marché de report, les prix y ont également fortement augmenté et cela dans tous les quartiers d’Hendaye, pas seulement à la plage. La ville a fait d’énormes aménagements qui sont très appréciés par les visiteurs et les habitants.
Aujourd’hui, le marché est tendu et nous avons de nombreuses demandes d’acquéreurs en recherche. Notre notoriété nous permet de proposer un large carnet d’adresses d’acheteurs solvables et réellement intéressés.
C’est le moment d’actualiser votre estimation
Si vous avez eu une estimation il y a plus de 6 mois, il est sans doute pertinent de la réactualiser . Nous avons intégré un estimateur en ligne pour vous permettre d’avoir une première fourchette d’estimation de prix de vente.
Le marché a beaucoup évolué. Certains quartiers ou communes limitrophes sont devenus des zones de report puisque les biens en Centre ville devenaient inabordables.
Nous avons toujours un nombre important de potentiels acheteurs dont certains sans besoin de prêts immobiliers.