Voici notre analyse du marché. Comme chaque mois, Carmen parle aux vendeurs et leur donne les clés de leur vente immobilière

Une demande soutenue…et peu d’offres

Après le ralentissement saisonnier des transactions pendant les vacances, les acheteurs en recherche d’un logement sur la côte basco-landaise sont revenus en force mais malheureusement le stock de biens à la vente est terriblement bas .

Un stock historiquement bas

Est-ce une conséquence des résultats exceptionnels des 18 derniers mois ? L’année 2018 va se terminer sans doute sur un volume de transactions encore une fois excellent mais de nombreux professionnels du secteur s’inquiètent de voir le faible nombre de maisons ou appartements à la vente ces dernières semaines. Il y a globalement sur la Côte basque moitié moins de biens à vendre qu’il y a 2 ans.

« Ce mois-ci, nous n’avons signé que quelques mandats de vente, beaucoup moins que l’année dernière à la même époque.  Pourtant, nous avons toujours beaucoup d’acquéreurs solvables en attente de propositions.  » Vanessa Gorrochategui

Responsable du secteur d'Hendaye

Mais des prix stables

Malgré les taux d’intérêt toujours bas et la forte demande, les prix se stabilisent et le marché montre des signes d’essoufflement après 18 mois complètement fous. Les acheteurs vont peut-être attendre pour profiter de cette éventuelle baisse mais vu le nombre de demandeurs prêts à acheter actuellement, les biens seront vendus à la première offre au prix. On peut donc imaginer raisonnablement à moyen terme une stabilité ou une légère décroissance des prix moyens selon le type de bien. Les biens « courants » seront plus touchés que les biens exceptionnels . Les biens en mauvais état ou mal situés sont eux, directement touchés.

Profiter du niveau de prix actuel pour vendre

Depuis quelques temps, il y a plus de demandes que d’offres, ce qui a généré une hausse des prix mais les budgets des acquéreurs ne sont pas illimités et malgré la carence de biens, ceux qui sont proposés trop chers ne se vendent pas. Les prix ont atteint un niveau élevé, ils ne peuvent plus (à part pour des biens exceptionnels) augmenter fortement (voir notre article conjoncturel d’Août « Vers un recul des ventes dans l’immobilier » ). L’Ordre des Notaires indique que depuis la fin du printemps la tendance est à la dégradation avec un niveau général des prix demeurant élevé.

Les prix ne peuvent que baisser, suivant en cela l’inflation et la hausse des taux qu’elle entraînera, limitant mécaniquement le nombre des acquéreurs solvables.

Source:site immobilier des Notaires. Tendances du marché immobilier Oct 2018

C’est donc le moment de vendre sa maison ou son appartement pour profiter du niveau actuel des prix.

Des inégalités selon les zones

3 communes battent tous les records : Saint Jean de luz, Biarritz et Hossegor mais même au sein de ces communes , les zones un peu excentrées du centre et des commodités ne peuvent pas bénéficier des prix fous. Certains propriétaires pensent pouvoir proposer des prix « Centre Ville » pour leur bien qui se trouve en périphérie mais ces biens ne se vendent pas s’ils ne sont pas au prix du marché.

Zoom sur Bayonne

Bayonne présente un marché dynamique. De nombreux programmes neufs et des prix accessibles dans l’ancien en font une commune recherchée par les jeunes actifs , les familles et les investisseurs. Depuis quelques semaines, la commune se retrouve elle aussi touchée par le manque de biens à vendre mais les prix n’ont pas explosé. Au contraire, on a pu observer une légère diminution du prix moyen de vente.

Zoom sur le Sud Landes

Hors saison, le marché ralentit sur la zone touristique mais il y a toujours de la recherche sur l’intérieur des terres pour des familles et des locaux. Cela dit, sur Hossegor ou Capbreton, si le bon produit au bon prix arrive à la vente, nous avons les outils et la connaissance client pour trouver rapidement un acheteur. Les prix sur l’intérieur et le sud des Landes sont plutôt en décroissance . Sur les communes côtières, les prix sont stables sur les quartiers prisés , légèrement à la baisse sur les autres quartiers.

Zoom sur Saint Jean de Luz

Saint Jean de Luz est la commune la plus chère de la côte basque. Mais c’est également celle où le nombre d’acheteurs font le moins appel à l’emprunt. Ces acquéreurs sont très rapides si le bien est au prix et sont solvables, ce qui est un avantage pour le vendeur qui voit rarement sa vente associée à des clauses suspensives liées au prêt.

Zoom sur Biarritz – Anglet

Comme pour Saint Jean de luz, le marché immobilier sur Biarritz est très tendu. Les prix qui avaient fortement augmenté se sont néanmoins stabilisés et les quartiers de report ou les communes limitrophes voient eux leur prix légèrement décroitre. Les quartiers où passera le Trambus deviennent plus attractifs. Anglet est la commune qui bat tous les records de transactions depuis le début de l’année grâce en particulier à des prix encore accessibles.

 Zoom sur Hendaye

Hendaye qui avait connu un pic des prix immobilier en 2007 suivi par une forte baisse en relation avec la crise financière espagnole était très dynamique depuis plusieurs mois. Les prix sont globalement revenus au niveau de 2010. Cette euphorie s’est arrêtée et peu de nouveaux biens sont mis à la vente malgré une demande désormais majoritairement soutenue par des acheteurs français qui sont revenus sur la zone. Les travaux d’amélioration du bord de mer n’y sont sans doute pas étrangers.

Le Digital : une solution pour l’immobilier

Malgré les solutions de vente de particulier à particulier sur Internet, la part des ventes de ceux-ci est globalement en baisse sur la côte basco-landaise (source : transactions effectuées en 2016-2018). Contrairement à certaines prévisions ou l’impression générale, les plateformes en ligne n’ont pas réduit la part des ventes faites par les professionnels. De nombreux vendeurs préfèrent encore passer par un intermédiaire qui leur évitera les mauvaises rencontres, les négociations difficiles ou les difficultés contractuelles. Par contre, cela oblige les agents immobilier à faire évoluer leur système et leur offre de service.  Les moyens digitaux pour améliorer la présentation des biens sont une de ces évolutions : pouvoir situer une école, les commerces autour d’un bien ou encore visualiser l’environnement est déjà offert à nos clients depuis la mise en ligne de notre nouveau site internet l’été dernier. Les photos professionnelles offertes par Carmen Immobilier sont complétées de la géolocalisation des mandats exclusifs et de détails utiles sur l’environnement du bien comme la vie de quartier ou la projection sur Google Earth.

Une connaissance exemplaire et une réactivité obligatoire

Comme les transactions vont aujourd’hui très vite, les agents immobiliers doivent être capables de connaitre en temps réel leur portefeuille d’acheteurs et leurs attentes pour pouvoir proposer au vendeur le meilleur profil et ne pas perdre des mois en rencontres inutiles. Cela n’est possible qu’avec des investissements numériques importants, pas toujours possible pour les agents indépendants.  Nos acquéreurs sont prévenus en temps réel de tous les biens à la vente correspondant à leur critères de recherche et les vendeurs sont informés automatiquement des visites de leur bien.

« Le marché de l’immobilier est en pleine mutation. Nos clients veulent un meilleur service à un meilleur prix, nous devons être innovants pour rester leader. Nous avons organisé un programme de créativité et d’innovation avec nos collaborateurs pour construire l’offre de demain. » Daniel Hiribarren

Président du groupe Carmen Immobilier

Pour vendre en 2019, prévoyez une estimation de votre bien dès à présent.
Vous pouvez aussi vous inscrire à notre liste de diffusion ci-dessous pour recevoir automatiquement des informations pour vendre.

13 + 7 =