Un ralentissement des ventes prévisible ?
Une baisse saisonnière habituelle
La baisse d’activité en été est normale. Chaque année, les transactions baissent avec l’arrivée des vacances scolaires. Les acheteurs du printemps laissent souvent place à des curieux ou des oisifs lors de jours de pluie qui s’occupent en visitant de belles maisons.
Les délais de vente augmentent naturellement surtout quand les biens ont été proposés à un prix élevé et n’ont pas trouvé preneur au printemps.
A Bayonne, chaque année, l’activité s’arrête avec les fêtes 😊 et redémarre après le 20 août avec les locaux qui rentrent de vacances
Les transactions reprennent traditionnellement dès le mois de Septembre pour ralentir à nouveau en fin d’année.
Le redémarrage prévu en septembre aura-t-il lieu ?
C’est la question que se posent tous les experts de l’immobilier. Plusieurs éléments conjoncturels sont à prendre en compte.
Le marché immobilier est un marché de stock
- Les gens qui ont acheté en 2017 et début 2018 et qui ont contribué au 18 mois exceptionnels de l’immobilier ne vont pas revendre immédiatement
Le marché immobilier est cyclique par nature
- Marché d’offre et de demande, quand le marché penche trop d’un côté ou de l’autre, il finit toujours par se rééquilibrer : aujourd’hui il y a plus de demandes que d’offres, ce qui génère une hausse des prix . Une fois que les prix auront atteint un prix estimé trop haut par les acheteurs, les biens se vendront moins bien , les délais de vente augmenteront et une baisse des prix s’initiera.
Les taux d’intérêts bas ne suffisent plus
- Les conditions de crédit et les taux bas ne compensent plus la hausse des prix. On peut encore négocier des taux à 0.65% sur 15 ans pour les meilleurs profils mais la réalité est plutôt un allongement des durées d’emprunt pour pouvoir répondre à l’augmentation des prix.
- La part des apports personnels diminue rendant les acquéreurs de plus en plus captifs de leur établissement de prêt.
Un décalage avec le pouvoir d’achat des ménages
- Le redémarrage de l’inflation (+2,3% en juillet 2018) renforce le décalage qui devient important entre l’évolution du pouvoir d’achat et la hausse des prix des biens immobiliers ces derniers mois.
- Les écarts entre les prix de vente et les budgets des acquéreurs sont les plus importants sur les appartements en petites surfaces, qui sont souvent des résidences secondaires.
- La baisse des aides au logement limite l’accès à la propriété des primo-accédants.
- Le marché du logement neuf est déjà impacté par une baisse générale des prix à la vente.
Vendre avant 2019 !
En complément des éléments conjoncturels, certains éléments psychologiques peuvent impacter le marché immobilier.
- Quel sera l’impact psychologique de la mise en place du prélèvement à la source sur les acheteurs ? Certaines réductions d’impôt ne seront plus présentes mensuellement mais feront l’objet d’un montant unique en Juin 2019. Cela peut déstabiliser les potentiels acquéreurs en début d’année.
- L’IFI , le nouvel impôt sur la fortune immobilière arrive et pourra impacter les acquéreurs potentiel de résidences secondaires qui représentent encore la moitié des transactions sur la côte basco-landaise.
- La bagarre entre les départements et le gouvernement concernant l’augmentation des droits de mutation (frais de notaire) n’est pas finie. Si le gouvernement impose la stabilisation à 4,5% , les départements veulent clairement les augmenter en relation avec la promesse faite par ce même gouvernement…
Des évolutions de prix de vente inégales selon les zones
Certaines zones toujours privilégiées
Comme toujours, il est difficile de faire des généralités. Le prix d’un bien dépend de nombreux paramètres tels que son emplacement, ses caractéristiques et la concurrence existante.
Traditionnellement , les centres-ville de Biarritz, Saint Jean de Luz ou les premières lignes vue mer, restent des marchés de pénurie où l’offre est très inférieure à la demande. Les prix hauts devraient donc persister et les conditions actuelles y sont déjà très favorables aux vendeurs.
Mais il faut ajouter les quartiers qui bénéficient d’un nouvel aménagement urbain ou une amélioration du réseau de transport. Ainsi les zones de Bayonne Saint Esprit , les zones le long de l’aménagement du nouveau Tram Bus, Bidart avec les nouveaux travaux de sa place ou encore les 5 cantons à Anglet, vont voir leurs prix se maintenir à un bon niveau.
L’activité immobilière de Bayonne reste également dynamique avec de nombreuses mises en vente prévues à l’automne.
Une baisse des prix à envisager ailleurs
A contrario, les zones un peu excentrées et/ ou sans services sont clairement pénalisées et voient déjà leur prix baisser. C’est donc un vrai challenge pour les villes d’aménager leurs différents quartiers. Pour les vendeurs, il serait pertinent de ne pas attendre trop longtemps pour mettre en vente et pouvoir profiter de la conjoncture actuelle encore favorable aux zones de retrait face aux prix très élevés des centres ville.
