LES PRIX EVOLUENT VITE,
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Entre nouveaux amendements et valeur verte des logements, comment se porte le marché immobilier dans un contexte d’élections présidentielles ?
LOGEMENT : Des nouveaux amendements pour 2022
Le budget logement n’avait, depuis 2017, fait que baisser avec un recul de plus de 14%. Mais pour 2022 le gouvernement a prévu une hausse de 7,5%, soit un budget de 17,1 milliards d’euros. Un nouveau budget qui s’accompagne de plusieurs amendements dans le projet de loi des Finances 2022.
Louer abordable
Un dispositif appelé « LOUER ABORDABLE » qui avait été laissé à l’abandon en 2017, revient aujourd’hui sur le devant de la scène.
Adopté le 10 novembre dernier par l’Assemblée Nationale, ce dispositif fiscal offre aux propriétaires bailleurs une déduction fiscale sur leurs revenus locatifs s’ils s’engagent à louer leurs biens en dessous des prix du marché.
Pouvant aller de 15% à 85%, la déduction fiscale s’évalue en fonction du loyer et de la zone où se situe le logement. (Plus d’infos sur le site economie.gouv.fr)
Prolongation du PTZ
Bonne nouvelle, le prêt à taux zéro qui permet aux banques de faire bénéficier les ménages primo accédants d’un prêt sans intérêts, est prolongé jusqu’à fin 2023 (Ce dernier devait disparaitre fin 2021). Le gouvernement montre ici sa volonté de soutenir l’accession à la propriété pour les primo-accédants.
La réforme du Pinel
Autre mesure phare pour 2022, la prolongation dans les mêmes conditions du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022. A partir du 1er janvier 2023, la loi des Finances 2021 prévoit une diminution progressive des réductions d’impôts selon la date d’achat et la durée locative.
A savoir, afin de s’ancrer dans le plan de relance énergétique, la loi Pinel prévoit que les logements le plus performants énergétiquement pourront bénéficier des mêmes réductions d’impôts jusqu’à fin 2024.
Nouveaux Diagnostics énergétiques
A peine rentrée en vigueur l’été dernier, le nouveau DPE a fait parler de lui avec un problème dans sa méthode de calcul. Un souci d’importance quand on sait que l’étiquette énergie a un impact sur les prix de vente….
Faux départ et correctifs
Rentrée en vigueur le 1er juillet, le nouveau diagnostic de performances énergétiques a connu quelques failles. La méthode de calcul pénalisait en effet les logements anciens notamment ceux construits avant 1975. Plusieurs remontées de terrain ont montré des résultats anormaux.
Sur 300 000 DPE réalisés depuis son entrée en vigueur, 28% ont eu pour résultats une lettre F ou G, soit 2 fois plus que les estimations de la profession. Ces résultats inquiètent car dans le cadre de la loi Climat et résilience (cf notre article de juillet 2021) les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location. A terme si aucune disposition n’était prise sur le calcul des nouveaux DPE, c’est plus de 2 millions de logements qui auraient été retirés du parc locatif.
Mais depuis novembre dernier, des correctifs ont été apportés afin de fiabiliser les diagnostics. Temporairement interrompu, le calcul des nouveaux DPE a pu reprendre. Pour les bâtiments construits avant 1975 les diagnostiqueurs ont plus de souplesse et le système de calcul de leur consommation énergétique a été entièrement révisé.
Quel impact sur le prix de vente de votre bien ?
Après des correctifs fin 2021 afin de fiabiliser les résultats, le DPE devient un nouvel influenceur dans le prix de ventes des logements. En effet, selon une étude des Notaires de France (La valeur verte des logements en 2020), il apparait qu’une bonne note de diagnostic de performance énergétique est un élément de variation du prix. Jusqu’à +17% pour les classes A-B par rapport à un logement de classe D. Mais l’impact sur le prix de vente est d’autant plus faible que le niveau de tension du marché est élevé. Certains biens, notamment en 1ère ligne mer, se vendent sans que la classe énergie, même si elle est mauvaise, ne vienne impacter le prix de vente. Il faut noter aussi que seuls 3% des logements vendus sur la façade Atlantique ont des classes énergies F ou G, classes des logements dits de « passoires thermiques ».
Et que va-t-il advenir des passoires thermiques pour lesquels les propriétaires n’auront pas les moyens financiers d’engager les travaux nécessaires ? De l’avis des professionnels des secteurs, ces logements énergivores seront rachetés par des primo-accédants qui réaliseront des travaux de rénovation au fur et à mesure.
Faire émerger la valeur verte des logements
Dans un marché immobilier très dynamique, la valeur verte prend de plus en plus d’importance. En effet il y a une prise de conscience écologique de la part des ménages qui ont un projet d’achat. La classe énergie rentre peu à peu dans les critères de recherche d’un logement au même titre que la proximité des écoles ou des transports en commun. Mettre en valeur une bonne classe climat et énergie devient un atout pour la vente.
Quelle évolution des ventes et des prix au Pays basque et le sud des Landes ?
Et pour finaliser ce point sur le marché immobilier, faisons un arrêt sur image sur l’activité du secteur immobilier au Pays basque et dans le sud des Landes. Les élections présidentielles sont traditionnellement synonymes d’attentisme de la part des acheteurs, qu’observe-t-on réellement sur le terrain ?
Immobilier Saint Jean de Luz et alentours
Sur le secteur de Saint-Jean-de-Luz on ressent un léger fléchissement des ventes mais rien d’inquiétant pour autant. Le début d’année est habituellement une période un peu plus calme. On arrive à nouveau à identifier des cycles de vente, comme avant la période Covid avec une activité plus calme en hiver et plus dense à la belle saison. Mais le faible nombre de maisons et appartements à la vente impacte également le ralentissement des ventes.
On observe toujours une pénurie d’offre, et les clients sont prêts à faire des kilomètres pour venir visiter un bien avant que celui-ci ne leur passe sous le nez…
Immobilier Bayonne et alentours
Sur le secteur de Bayonne et ses alentours l’activité est différente que sur Saint-Jean-de-Luz. Depuis le début de l’année on observe une meilleure dynamique par rapport à fin 2021. La tendance va-t-elle se poursuivre ou l’approche des élections présidentielles va-t-elle au contraire freiner l’élan ?
Immobilier Biarritz, Anglet et alentours
Si le flux des acquéreurs s’est légèrement tassé (mais pas la qualité), les ventes sont toujours dynamiques et les biens estimés au prix du marché restent très peu de temps sur le marché.
Les prix se stabilisent mais ne baissent pas. Et certains biens, du fait de leur rareté, partent en quelques jours malgré des prix toujours plus élevés.
Immobilier Sud Landes
Le délai de vente s’est rallongé tout en restant sur une durée assez courte (1 à 2 mois). Les logements au bon prix, accompagnés d’une très bonne communication, se vendent. En résumé le marché se porte bien
La demande est toujours là, mais nous ne ressentons plus de hausse, le marché se stabilise, nos estimations sont désormais encore plus précises.
Sur tous les secteurs, d’Hendaye à Vieux Boucau les Bains, on remarque que les prix ont cessé leur folle ascension (sauf pour certains biens d’exception) mais on n’observe pas pour autant de baisse des prix pour le moment.
Il faut aussi ne pas oublier que nous sommes dans une année d’élections présidentielles, années généralement marquées par un attentisme ambiant et un certain recul du volume des transactions immobilières. Si vous avez pour projet de vendre, n’attendez pas pour faire estimer votre bien dès maintenant par un professionnel, toutes nos estimations sont gratuites et sans engagement.
