Depuis plus d’un an maintenant, les zones rurales tirent les prix de l’immobilier vers le haut et les grandes villes se sont faites supplanter par les communes hors agglomérations. Au Pays Basque et dans le sud des Landes, l’augmentation des prix touche aussi bien l’ancien, le neuf et les biens de prestige. Faisons le point sur l’activité du marché immobilier, vous aurez toutes les clefs en main pour la réalisation de vos projets immobiliers.
Prix de l’immobilier et demande des acquéreurs
Hausse des prix dans l’ancien
Au 2ème trimestre 2021, les prix de l’immobilier dans l’ancien ont augmenté à un rythme jamais atteint depuis 2005. La demande est forte et les taux de crédit toujours bas. On remarque aussi que le prix des maisons augmente plus vite que le prix des appartements. Mais les prix semblent peu à peu se stabiliser.
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Les prix se stabilisent mais ne baissent pas : Les biens « de qualité » (appartement ou maison) partent toujours très vite et à des prix très peu négociés, voire au prix.
On remarque aussi qu’à la suite des confinements, les demandeurs ont des attentes de plus en plus prémium, avec des critères d’aménagement et d’équipements intérieurs plus évolués, d’où des prix plus gonflés :
- Besoin d’un espace de télétravail
- Recherche de prestations supérieures comme une salle de bains avec des matériaux de pointe
- Des détails architecturaux : décoration, parement pierre ou verrières etc.
Hausse des prix dans le neuf
Entre 2019 et 2021, les ventes de neuf ont augmenté de 17% au niveau national. Et on constate comme dans l’ancien une hausse des prix avec en moyenne +4,8% en province.
Au-delà de la forte demande de neuf, la hausse des prix s’explique aussi par des prix de matières premières en augmentation et une explosion des couts de transports. Il est probable que l’augmentation des prix du neuf continue sur 2022 et peut être même en 2023.
Immobilier de luxe : quel constat ?
La recherche de propriétés de luxe ne concerne pas que les grandes villes mais aussi les communes des côtes basque et landaise. Les villes à taille humaine sont privilégiées aux grandes agglomérations.
La pierre reste une valeur refuge, et les acquéreurs les plus fortunés ne pensent pas différemment. Si investir dans l’immobilier de prestige reste un bon placement, les critères de recherches ont évolué.
Dès le printemps 2020, ces changements avaient été remarqués; 1 an après, ils sont toujours là.
La crise a amplifié le désir d’espace des acquéreurs avec, en critères non négociables, davantage de m² intérieurs et un espace extérieur. Les futurs acquéreurs de biens de luxe recherchent non pas une résidence secondaire comme on pourrait le croire, mais un logement où vivre à l’année.
Malgré la quasi-absence de la clientèle étrangère, la demande de biens de luxe ne faiblit pas, bien au contraire, mais les prix ne s’envolent pas comme l’immobilier classique. On compte seulement 1% d’augmentation sur un an. Cependant dans le marché du luxe, il existe un micromarché qui concerne le bord de mer et dans ce micromarché les prix s’enflamment : sur la côte basque, les prix ont augmenté de 45% en 1 an.
Une flambée des prix inquiétante ?
L’endettement des ménages
L’endettement des ménages augmente ce qui contribue à accentuer certaines fragilités. Afin de faire barrage, Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a durci les conditions d’octroi de prêts, cette nouvelle norme entrera en vigueur en janvier 2022.
Vers un ralentissement des ventes ?
La flambée des prix, qui ne semble pas vouloir s’arrêter, a donné un coup de frein aux transactions immobilières. Les prix progressent trop rapidement sans lien avec l’inflation. Même si les taux d’intérêt restent toujours bas, cela ne suffit pas à compenser, pour les acquéreurs, la hausse vertigineuse des prix de vente.
Sur le BAB et le secteur de Saint-Jean-de-Luz, le ralentissement se fait également sentir.
L’activité immobilière est un peu plus calme depuis cet été, même si le marché est toujours en tension.
Cependant, sur le secteur sud Landes, aucun ralentissement des ventes n’est observé :
Le marché se porte très bien, le volume des ventes de logements est aussi important du fait d’un très grand nombre d’acquéreurs. Depuis Août, nous avons ressenti une différence, la demande est toujours aussi forte, mais le délai de vente se rallonge un peu, le marché reste très haut en termes de prix, mais il ne monte plus
Moins d’emprunts et hausse des taux ?
Déjà constaté cet été, le nombre d’attributions de crédits bancaires pour l’achat d’un bien immobilier a baissé. La reprise attendue à la rentrée de septembre n’a pas eu lieu, ni même en octobre. Pourtant les taux d’emprunt sont toujours à leurs plus bas niveaux historiques.
Il faut surveiller de près l’évolution de ces taux car on observe depuis peu une tendance à la hausse. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) conseille une révision à la hausse des taux d’emprunt afin de freiner la flambée des prix. Et en effet, les barèmes des banques reçus par les courtiers ce mois-ci montrent que les banques haussent légèrement leurs barèmes de taux d’emprunt immobiliers sur l’ensemble des durées.
Graphique l’Observatoire Crédit Logement / CSA
Les conséquences d’une si faible hausse des taux sur le pouvoir d’achat immobilier sont limitées. Et il est peu probable que cette légère remontée soit le signe d’une tendance plus lourde.
Pour conclure notre point sur le marché, il n’y a pas ici de quoi s’inquiéter car l’augmentation des prix, puis leur stagnation et enfin leur baisse quand la demande ne suit plus, font partie d’un cycle tout à fait normal pour que les ventes reprennent.
