Notre dernier article faisait le bilan de la location saisonnière sur la côte basque et le sud Landes en 2019. Cet article montrait le fort développement du nombre de logements proposés à la location de vacances sur ces régions et l’impact que cela a sur le marché ainsi que les nouvelles règles mises en place par l’agglomération du pays basque pour limiter le nombre de ces hébergements.
» Nous voyons apparaitre un nouveau phénomène de propriétaires qui abandonnent la location saisonnière pour repasser à de la location à l’année«
2020 : les logements offerts à la location au Pays basque doivent être déclarés
Depuis le 1er janvier 2020, les logements meublés faisant l’objet de location de façon répétée au Pays basque, doivent obtenir un autorisation de changement de destination car il ne sont plus considérés comme locaux d’habitation. Cette autorisation est limitée à 1 seul logement dans la majorité des communes côtières, à 2 pour les autres communes.
Cette décision devrait assainir l’activité de loueur saisonnier d’un point de vue juridique et maîtriser la frénésie des dernières années. La situation actuelle est déséquilibrée en haute saison avec une offre d’hébergement supérieure à la demande des vacanciers. Pourtant tous les logements ne sont pas adaptés à la location saisonnière .
Louer en saisonnier n’est plus l’eldorado financier
Avec la concurrence des biens à louer et la forte augmentation du niveau d’exigence des vacanciers, la location de vacances devient une activité à part entière, qui nécessite professionnalisme, organisation et outils.
Il y a une grande différence entre l’opportunisme de louer quelques semaines et la constitution d’un réel revenu plus régulier.
Comme les métiers de l’hôtellerie, la mise en location de vacance, oblige à travailler quand les autres sont en vacances.
Il y a de moins en moins de personnes qui acceptent de récupérer la clé sous le paillasson sans avoir d’interlocuteur disponible, avec le ménage plus ou moins bien fait des vacanciers précédents.
Le nombre de réclamations sur AirBnb ou Booking auprès des particuliers explose et ces sociétés ont plus souvent le réflexe de rembourser le vacancier au détriment du propriétaire que le contraire. S’occuper de son bien de façon régulière devient obligatoire pour ne pas subir ces désagréments.
Il y a deux critères essentiels dans la recherche de location de vacances par les internautes: la localisation et le niveau de prestations. Ce sont eux qui vont être étudiés au regard du prix de location proposé.
Soit le logement est en bord de mer, soit il offre des équipements particuliers sans nuisances aux alentours. Les autres logements devront obligatoirement proposer des prix attractifs pour être choisis.
Comment se présente la saison 2020 ?
Le calendrier des ponts est particulièrement favorable aux escapades de quelques jours et les réservations pour cet été et pour les ponts de mai étaient déjà importantes avant la crise du coronavirus. En particulier sur le Sud Landes, Seignosse par exemple.
Les personnes ayant ouvert le planning tôt fin 2019 ont pu bénéficier pleinement de ces réservations. Il faut savoir que les familles d’au moins 6 personnes avec un budget supérieur pour les semaines les plus hautes réservent souvent longtemps à l’avance. Si vous avez un bien de qualité supérieure, vous avez intérêt à le proposer tôt car une fois que ces vacanciers ont réservé ailleurs, ils sont perdus pour vous.
Quel impact a le coronavirus sur les réservations ?
Depuis lundi dernier 3 février et le passage en stade 2 en France, nous notons une baisse importante des réservations (-40%) et de nombreuses annulations essentiellement pour des séjours à court terme. Les réservations pour les ponts de mai ou les vacances d’été ne semblent pas encore très impactées par ces annulations mais on peut imaginer que si l’épidémie dure, elles le seront également.
Cette semaine néanmoins la moitié de nos réservations ont concerné des séjours avant juin. Il est donc bien difficile de prévoir ce qui va réellement se passer. Le passage en stade 3 ne devrait pas arranger les choses.
Que faire face à ces annulations ?
Pour le moment, l’industrie du tourisme oscille entre l’annulation sans frais ou la proposition de report. L’annulation sans frais est une pratique commerciale basée sur le principe du cas de force majeure. Beaucoup d’agences vont rembourser le vacancier sans frais si les vacanciers sont confinés (car ils viennent d’une zone à risque comme la Chine, l’Italie, l’Egypte, Honk-kong, l’Oise, la Haute-Savoie, le Haut -Rhin, le Morbihan , etc… ) ou si les locations se trouvent dans ces zones à risque. Le propriétaire ne sera pas indemnisé.
Il est également possible de proposer de reporter un séjour si votre planning de réservation vous en donne la possibilité. Sachez néanmoins que vous devrez facturer le séjour au prix initial, le report est donc recommandé jusqu’au mois de juin pour ne pas impacter vos revenus de l’été.
Votre concierge ou votre agence vous est utile
Dans ces périodes compliquées la réponse aux questions, la gestion des contrats et des annulations sont plus complexes et demandent de la disponibilité et de la patience. Votre intermédiaire va gérer cela pour vous. Il va également vous permettre de retrouver un locataire pour les séjours annulés sans que vous ayez à vous en occuper.
C’est dans ces périodes difficiles qu’il est agréable de pouvoir s’appuyer sur quelqu’un : voir notre offre commercialisation (diffusion des annonces et relation voyageurs)
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Comment optimiser la rentabilité de sa location saisonnière en 2020?
L’optimisation de votre rentabilité passe par 3 points :
- Les prestations réceptives
- La visibilité de votre annonces sur les plateformes
- L’étude de marché tarifaire pour rester bien positionné
Organisez vous pour répondre aux exigences réceptives :
Le conseil : Acceptez la possibilité d’arriver tous les jours, même en haute saison . Les voyageurs apprécient de pouvoir éviter les bouchons en arrivant un autre jour que le samedi.
En 2019, les séjours hors samedi/samedi représentaient 40% alors qu’ils représentaient 15% des réservations il y a 4 ans.
Soyez souple et trouvez des solutions pour gérer les arrivées tardives qui sont de plus en plus nombreuses.
Vous avez besoin d’un coup de main ponctuel pour accueillir vos locataires ? Prenez connaissance de nos offres de conciergerie à la carte, elles sont faites pour ça.
Soyez prêts quand les vacanciers recherchent leur location :
Un des moyens d’avoir des locations à un prix de marché cohérent , c’est d’ouvrir vos plannings le plus tôt possible. En temps normal, on remarque 3 types de consommateurs :
- les hyper Early : vont réserver de septembre à fin Novembre. Ce sont souvent des familles avec des budgets plus importants que la moyenne et un taux d’annulation faible.
- Les traditionnels : ils vont réserver leurs vacances d’été entre le 1er janvier et fin mars. La durée de leur location est majoritairement d’au moins une semaine.
- Les « last minute » : ce sont les réservations de mi mai à fin juillet. Sensibles au prix et à la disponibilité des biens sans contraintes réceptives trop strictes.
Multipliez les canaux de diffusion
Il est désormais aujourd’hui obligatoire de diffuser son bien sur plusieurs plateformes pour louer régulièrement. Il y a une telle offre de locations de vacances que se limiter à une seule plateforme est insuffisant pour optimiser ses chances de louer toute l’année. Airbnb et Booking sont les leaders du secteur mais Abritel est également très utilisée en France.
Prendre un contrat individuel sur chaque plateforme peut vous coûter cher , c’est pour cela que nous vous proposons un forfait de commercialisation pour la multidiffusion des annonces et la gestion de la relation client.
Sachez enfin que les sites gratuits comme le BonCoin ou Facebook ne peuvent vous garantir des locataires de qualité car ils ne proposent aucune étape de vérification ou de sécurisation.
Le concierge immobilier by Carmen : une nouvelle offre pour louer son logement
Le concierge immobilier by Carmen a été créé pour vous proposer une souplesse rarement offerte par les professionnels du secteur.
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