La location saisonnière est en grand développement sur la côte basque et le Sud des Landes à tel point que les édiles de l’agglomération Pays basque parlent de « multiplication incontrôlée des meublés de tourisme » et prennent des résolutions pour limiter leur expansion. Nous avons été interroger Owen Lagadec, Directeur des Opérations chez Poplidays.com, pour en savoir plus sur la situation du marché de la location saisonnière au Pays basque et Sud des Landes.
Poplidays est une solution de commercialisation de locations de vacances qui distribue 35.000 biens en France et en Espagne.
Bilan de l’année 2019 pour la location saisonnière
Question : Owen, Poplidays est une société qui existe depuis 2011 et est basée au Pays basque. Vous êtes spécialistes de la commercialisation de locations de vacances sur des grandes plateformes comme Booking, Airbnb, Abritel-Homeaway ,TripAdvisor, Poplidays.com etc… A ce titre, vous avez une vision des grandes tendances du marché des locations de courte durée, pouvez-vous nous dire comment s’est passé la saison 2019 ?
En effet, nous gérons 40.000 réservations par an, ce qui nous permet d’être un acteur français important sur ce marché.
Le marché français se découpe en deux grands sous-marchés :
- le marché du « city » , qui est assez spécifique dans les grandes villes et qui cible le tourisme étranger
- le marché dit « territorial » avec deux grandes familles de location :
- les destinations « hiver », plutôt montagne et ski
- les destinations « été », plutôt mer et campagne
C’est plutôt de ce dernier marché dont je vais vous parler.
Un marché de la location saisonnière en croissance
Ce marché est en croissance car il est de plus en plus adopté par des cibles de type familles, groupes de voyageurs ou voyageurs souhaitant faire des vacances à plusieurs étapes, c’est à dire visiter une région en passant quelques jours ici, quelques jours un peu plus loin voire en complétant par une 3eme destination. Par exemple, je veux visiter les Landes et le Pays basque en faisant 5 jours à Biarritz, 5 jours à Hendaye et 5 jours à Capbreton.
Ce phénomène des vacances à étapes se développe.
On voit également une forte augmentation des locations hors saison, c’est à dire à Pâques, autour des ponts de mai ou à la Toussaint. Le marché de la haute saison reste néanmoins attractif même s’il croit moins vite, en particulier du fait de la concurrence du nombre de logements proposés à la location à ce moment de l’année.
Les opportunités de location pour un propriétaire sur cette période deviennent de plus en plus compliquées par ce qu’il y a beaucoup d’offres pour une demande qui augmente moins vite. Il y a clairement plus de logements offerts à la location en été sur la côte basque que de voyageurs souhaitant venir…
Les logements de qualité s’en sortent mieux
Chez Poplidays, comme nous ne travaillons qu’avec des professionnels de la location saisonnière, notre activité est en forte expansion car nous offrons des logements qui répondent au nouveau niveau d’exigences des vacanciers.
Il y a deux grands enjeux pour l’avenir :
- le nombre de logements à la location et leur qualité
- la tarification des nuitées car comme on est sur un marché très concurrentiel, le positionnement tarifaire est extrêmement important.
On note donc un besoin de professionnalisation pour pouvoir faire de la location saisonnière, que ce soit au niveau de nouvelles obligations légales qu’il faudra couvrir, de la capacité d’offrir des prestations réceptives répondant aux exigences des voyageurs et de la gestion du logement qui va permettre la rentabilité.
Le Sud Ouest est attractif
En Europe, sur le marché des destinations « Mer », il y a 3 grands marchés : La France, l’Espagne et l’Italie. La France et l’Espagne étant clairement en tête.
Sur la côte atlantique, la zone d’Arcachon est en très forte croissance. Le Pays basque est également attractif grâce, entre autres, à une exposition médiatique importante actuellement et des citations régulières dans les séries, les films ou les reportages. Les gros pôles de réservation sont la ville de Biarritz et le bassin de Saint Jean de Luz-Hendaye.
Le sud des Landes est également attractif mais reste sur une typologie de vacanciers assez traditionnelle : la réservation à la semaine du samedi au samedi en haute saison reste majoritaire même si cela change petit à petit.
Les tendances se confirment en 2019
Comme je le disais auparavant , la grande tendance de 2019 concerne les vacances à étapes. Elle fait suite à la tendance à la réduction de la durée des séjours, en particulier sur la côte basque. Les séjours sont plus courts, en moyenne de 3 jours, en arrivée tous les jours de la semaine et toute l’année.
Une autre forte tendance cette année concerne le niveau d’exigence des locataires :
De plus en plus, les voyageurs demandent une flexibilité pour leurs horaires d’arrivée. Les demandes d’arrivée hors des horaires de bureau de 19h jusqu’à 22h30 ont explosé.
Les attentes de prestations de niveau hôtelier s’accentuent également : lits faits à l’arrivée, conseils pour le séjour, wifi, etc… sont désormais des demandes courantes.
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Q : Pensez-vous que le nouvelle réglementation de l’agglomération Pays basque sur les meublés en location saisonnière va impacter le marché ?
Le contexte juridique de la location de courte durée est clairement en train de changer. La location saisonnière va être de plus en plus encadrée. La CAPB et 24 communes du pays basque ont voté une réglementation obligeant à la déclaration de l’activité de location saisonnière, qu’ils considèrent comme une activité économique et limitant cette activité à un seul logement, voire 2 sur certaines communes.
Ainsi, les logements meublés accueillant des locataires de courte durée de manière répétée ne sont plus considérés comme des locaux d’habitation et doivent faire l’objet d’une demande de changement d’usage des locaux depuis le 1er janvier 2020 et une autorisation. Les propriétaires déclarant leur location dans leur commune depuis plusieurs années bénéficient d’un délai supplémentaire jusqu’à la fin 2020.
Ce n’est plus anodin de faire de la location saisonnière autant au niveau juridique qu’organisationnel / réceptif .
La nécessité de transparence juridique est bien plus forte qu’avant, tout comme la réponse aux exigences croissante des voyageurs.
Q: Est ce que le nombre de logements en location saisonnière a posé un problème cette année ?
Il y a eu une forte augmentation du nombre de meublés proposés à la location ces 3 dernières années sur la côte basque. On estime désormais à plus de 10.000 logements en location saisonnière sur la côte basque et 4000 de plus sur la côte sud Landes.
La plupart de ces logements sont gérés directement par des particuliers tant en location de résidence secondaire qu’en mise à disposition de quelques semaines de sa résidence principale. C’était le principe d’Airbnb au départ de faire des compléments de revenus opportunistes en louant sa résidence principale même si ceci est désormais dévoyé et que certains se sont professionnalisés dans l’ouverture de logements saisonniers sans vouloir en supporter les contraintes.
Le potentiel de mise en location saisonnière continue à être un argument à l’achat dans notre région mais il accentue la concurrence pour l’hébergement car le nombre de voyageurs n’augmente pas aussi vite que l’offre de logements à louer.
Cela pose en effet un problème pour l’hébergement professionnel en haute saison et pour la location à l’année. L’objectif des professionnels comme Carmen Immobilier est d’accompagner les logements qui ont un réel potentiel en location saisonnière et ne pas rechercher à tout prix l’augmentation du volume des biens à louer. Une redirection vers la location à l’année peut parfois être plus rentable pour un propriétaire.
L’emplacement et les équipements sont les enjeux concurrentiels pour louer son logement en saisonnier
Même si la côte basque et la côte landaise restent attractives, toutes les locations ne peuvent pas prétendre à être choisies par les voyageurs. A part, les logements en bord de mer ou en hyper-centre qui restent fortement demandés, les autres se trouvent dans une logique concurrentielle forte.
La localisation et les prestations offertes par le bien sont les premiers critères de la commercialisation d’une location. Si on s’éloigne du bord de mer ou de l’hyper centre ville , alors les équipements ou la qualité de l’environnement attendus par le voyageur sont de plus en plus élevés. Par exemple, une maison qui n’a pas de piscine et qui se situe à plus de 500m de la mer a un handicap.
Ce n’est pas parce que le logement est sur une commune attractive qu’il aura un gros potentiel de rentabilité locative en saisonnier. Il y a des zones résidentielles qui sont parfaites pour vivre à l’année mais complètement en décalage avec les prestations de service attendues par le voyageur : commerces de proximité, restaurants, bars…Mais également en termes de nuisance… nous vivons dans des villes résidentielles qui sont traversées par des voies de circulation importantes (RD 810, A 64, voie ferrée) et la proximité de l’aéroport du BAB. Cela va très vite impacter la satisfaction du voyageur qui ne raisonne pas du tout comme un actif qui va penser infrastructures. Un vacancier raisonne en très court terme avec un niveau d’exigence très élevé et une très faible capacité à supporter les nuisances aussi petites soient-elles.
Comment se présente 2020 pour le marché de la location saisonnière sur la côte basque et côte Sud Landes ?
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Le rôle du professionnel : un atout pour louer son logement
Le professionnel a un rôle important à jouer dans le choix des logements et leur équipements. Le concierge immobilier by Carmen a un rôle de conseil pour s’assurer de la capacité de location du bien. Désormais la qualité fait la différence sur le nombre.
