Estimer le prix de sa maison ou de son appartement est la première question que se pose un propriétaire avant d’envisager de vendre son bien. De nombreux sites proposent des estimations immobilières en ligne gratuites sans que l’on sache vraiment comment sont construites ces évaluations de prix. Voici une petite revue des différentes choses à comprendre pour utiliser au mieux ces outils.
Génial ! les estimateurs immobiliers en ligne sont gratuits
On est libre de réfléchir tranquillement à son projet sans voir un agent immobilier.
Mais vous connaissez l’adage sur internet ? « Si c’est gratuit, c’est vous le produit ! « . Attendez-vous à être sollicité par la suite.
La première chose à regarder quand on utilise un estimateur en ligne , c’est de s’assurer du sérieux du questionnement effectué pour faire l’estimation. Certains sites sont tellement intéressés par vos coordonnées qu’ils vous proposent une estimation après 5 questions…
Est- il vraiment raisonnable de penser qu’une estimation sérieuse peut se baser uniquement sur votre adresse, le nombre de pièces et l’existence ou non d’un garage ? Alors que l’on sait que deux appartements dans un même immeuble peuvent se vendre à des prix différents selon leur exposition, leur état et leur étage ?
Choisissez donc bien votre plateforme !
A lire aussi : une autre façon d’estimer son bien sans voir d’agent : « Testez le prix de votre bien sur le marché »
Quelle marge d’erreur pour les estimateurs en ligne ?
La marge d’erreur moyenne des estimateurs en ligne est rarement communiquée. Meilleurs agents qui se targue d’être le leader des estimations en ligne indique un écart de + ou moins 6% entre leurs estimations et les prix de vente réels. Cet écart peut être même plus important car le vendeur reste souvent focalisé sur la fourchette haute de l’estimation et les estimateurs sont malins, ils proposent une fourchette souvent bien large.
Pour référence, chez Carmen Immobilier, cet écart est d’environ 1.2% .
Cette marge d’erreur « technique » des évaluation des prix immobiliers en ligne est également liée à la qualité des informations que l’internaute va donner. Par exemple, la superficie doit être exacte car elle va énormément influer sur le prix final proposé. Il n’est pas rare de se rendre compte qu’un vendeur a mis une superficie « de tête » et découvrir que la surface SHON réelle était en fait inférieure : A 4000 € le m² la déception est garantie !
Comme les meilleurs estimateurs sont ceux qui s’appuient sur les formulaires les plus détaillés , il est vital de bien remplir chaque rubrique. Le résultat ne pourra être qu’une vision de votre bien tel que vous l’avez présenté.
A retenir sur les évaluations en ligne
× Des données plus ou moins exhaustives
le résultat est une fourchette de prix avec une marge d’erreur plus ou moins importante selon les quartiers.
× La précision est liée à l’analyse sur le moment
les facteurs extérieurs sont rarement pris en compte , tout comme les dernières ventes. Seul un expert de proximité pourra être précis à un moment T.
× Votre lecture est peu objective
Il est difficile pour un propriétaire de se détacher de l’évaluation haute et d’être objectif sur la valeur de son bien.
Comment fonctionnent les estimateurs en ligne ?
Les estimateurs en ligne s’appuient sur des algorithmes plus ou moins évolués. Comme nous l’avons dit plus haut, le premier niveau est le formulaire mais il est souvent bien insuffisant. En effet, le prix de marché d’un bien immobilier est également lié à la concurrence et à l’environnement du bien au moment de la mise en vente. Les évaluations en ligne sont souvent basées sur le prix des annonces et non pas sur le prix réel de la vente, ce qui fait une différence.
Certains estimateurs sérieux intègrent des données externes et publiques. Ils ne sont pas très nombreux à le faire systématiquement car cela demande des développements informatiques non accessibles à toutes les structures. Par ailleurs, il est souvent très difficile de savoir sur quelles données ils s’appuient et quel est le poids (coefficient) qu’ils donnent à telle ou telle donnée.
Par exemple, la base des biens vendus en France est désormais publique mais les informations présentes ne sont mises à jour que deux fois par an et la majorité des éléments concernent des ventes qui se sont faites il y a plus d’un an. Ces éléments ne peuvent donc pas refléter le marché actuel . D’autres prennent également la base des notaires, qui présentent aussi ce biais de la « fraîcheur » des données en plus d’un problème d’exhaustivité. Car le volume est nécessaire pour faire tourner les algorithmes… sans volume suffisant , les résultats ne seront pas fiables.
Comment estimer automatiquement le prix d’une maison à Guéthary alors qu’il n’y a que très peu de ventes que se font chaque année ? Le référentiel est de fait quasi inexistant et le résultat ne peut pas être juste.
Car le problème est réel pour nos régions du Sud aquitain, les données immobilières sur la côte basque et la côte landaise sont peu nombreuses. On peut regretter que pour toutes les études , l’Aquitaine se limite à Bordeaux , voire parfois au bassin d’Arcachon mais il est très rare qu’ils viennent plus au sud.
Pour compenser ces difficultés, les algorithmes s’appuient sur des tendances globales mais celles-ci peuvent altérer les estimations de prix proposées. On note que les estimateurs en ligne ont tendance à sur-estimer les prix en cas de hausse sur les derniers mois et à sous-estimer les prix en cas de tendance baissière.
Pourquoi tant d’estimateurs immobiliers sur internet ?
Rappelons que l’estimation en ligne n’a qu’un seul but : celui de détecter des vendeurs de biens immobiliers. Les plateformes vendent aux agents immobiliers les résultats des estimations, charge à ces derniers de rectifier la réalité de l’estimation du prix.
Seuls les agences immobilières avec une assise financière suffisante accéderont à cette donnée et contacteront le vendeur potentiel. Cela ne veut pas dire que l’agent immobilier de votre quartier ne pourrait pas faire une estimation de qualité. Au contraire, un professionnel de l’immobilier connaissant bien votre zone est un gage dans la détermination du juste prix. Il est souvent celui qui va vous permettre de vendre au meilleur prix dans le meilleur délai et éviter les ruptures de compromis de vente.
N’hésitez pas à consulter les biens vendus sur les sites des agences immobilières pour vous faire une idée de leur présence et leur connaissance sur votre zone. Vous pouvez désormais les consulter sur notre site. Par exemple : Voir les derniers biens vendus à Biarritz
A noter que certaines plateformes se comportent exclusivement en annuaire. Ainsi , il faut bien comprendre que derrière les propositions des meilleurs agents immobiliers pour vendre votre bien se cache en fait uniquement la liste des agences qui ont payé pour être référencées. Un peu comme sur Doctolib, on vous dirige uniquement vers les praticiens qui sont abonnés à la plateforme.
La bonne idée : complétez l’estimation en ligne avec un agent immobilier
En conclusion, on peut dire que les prix donnés par les estimateurs en ligne gratuits sont plutôt bons pour des biens assez standard se trouvant dans des zones où il y a un turn over des logements importants sans forte variation des prix. On se rend compte que sur la côte basque , les référentiels pris en compte ne permettent pas une estimation cohérente.
Si vous avez un bien atypique ou tout simplement dans un quartier où il y a eu peu de ventes dans les 12 à 24 derniers mois, il vaut mieux vous tourner vers un agent immobilier physique. L’humain reste le plus capable de déterminer le bon prix .
Il est impossible pour un formulaire d’intégrer l’évolution d’un quartier avec le passage du Trambus, l’agrandissement d’une route ou l’aménagement d’un nouveau complexe commercial.
Si vous ne voulez pas encore rencontrer un agent immobilier, bien que l’estimation est toujours gratuite et sans engagement, vous pouvez interroger plusieurs plateformes d’estimation immobilières en ligne et comparer les résultats et utiliser le service « testez votre bien » de Carmen qui vous permet d’avoir une réponse d’expert sur votre estimation sans visite d’un agent immobilier. Ainsi, vous profitez au mieux des outils digitaux à votre disposition.
Pour aller plus loin, vous pouvez lire notre ancien article : les outils d’estimation en ligne sont-ils fiables ?
