L’année 2019 a été une année complexe laissant tour à tour les experts enthousiastes ou inquiets d’une crise immobilière. Qu’en est-il vraiment ? Quelle est la situation du marché immobilier de la côte basque et de la côte sud-landes ?
2019 : Prix hauts et forte demande
Toujours porté par les taux d’emprunt immobilier très bas malgré des tensions sociales toute l’année, le marché a gardé une belle dynamique en 2019. Cette vitalité s’est particulièrement vue dans les zones péri-urbaines du BAB et le sud des Landes mais les disparités entre les zones s’accentuent.
Les primo-accédants et les jeunes ménages ont bénéficié de conditions de prêt très facilitées et ont boosté le marché immobilier dans les secteurs où les prix étaient encore raisonnables, en les faisant légèrement augmenter.
Sur les zones en hyper-centre , comme à Saint jean de luz, Biarritz ou Hossegor, on a touché des records avec des prix qui se sont envolés et la pénurie de biens qui s’est renforcée.
Mais la hausse des prix commencent à peser sur le marché. Certains vendeurs proposent des prix excessifs en pensant profiter de la frénésie ambiante mais les ventes ne se concrétisent pas ou sont finalement « cassées » par la rétractation des acheteurs. Les prix du marché ne sont pas ceux qu’on voit sur le Bon coin ! Il faut faire la différence entre le prix affiché d’une annonce et le prix réel d’acquisition. Cet écart est d’autant plus important que l’annonce est proposée par un particulier.
» Avec la tension sur le marché sur les zones côtières ou coeur de ville, les acquéreurs se positionnent souvent très rapidement car il y a tellement peu de biens à la vente qu’ils veulent avoir une chance d’acheter. Ensuite, ils réfléchissent et le taux de désistement et de casse des ventes a beaucoup augmenté ces derniers temps.
Nombreux vendeurs se retrouvent donc à devoir remettre à la vente leur bien et perdent beaucoup de temps. Notre métier, c’est de sonder la réelle motivation de l’acheteur pour protéger le vendeur « .
2020 : La hausse des prix et les rétractations pèsent sur le marché
Que se passera-t-il en 2020 ? Bien malin, qui pourrait le dire … on peut néanmoins préjuger d’un ralentissement de l’activité et de la hausse des prix sans toutefois prédire une crise.
Car cette augmentation des prix commence à peser sur le marché et nous voyons déjà apparaître des déséquilibres dans une même commune. Les hyper-centres restent sous forte tension alors qu’on retrouve des quartiers moins congestionnés avec des prix bien moins élevés. Anglet ou Bayonne, par exemple, proposent des quartiers qui se sont fortement construits depuis une quinzaine d’années et qui connaissent leurs premiers turn-over de propriétaires.
2020 devrait être marqué par une baisse de l’octroi des prêts suite aux nouvelles contraintes imposées par les autorités de contrôle et demandées par l’Etat, inquiets de voir les conditions de prêts trop souples (15% d’apport exigé au lieu de 30% en moyenne et des durées de prêts parfois supérieures à 30 ans).
Sans même parler d’une éventuelle hausse des taux, cette évolution devrait avoir un impact sur la demande. Le nombre de rétractations suite au compromis de vente pourrait donc augmenter poursuivant la tendance amorcée fin 2019. Le choix d’un agent immobilier solide pour accompagner votre vente est important en cette période de tension car de nombreux nouveaux venus sont attirés par l’effet d’aubaine de ces prix élevés.
Par ailleurs, la pénurie de biens ne devrait pas s’améliorer car comme les trois dernières années ont été déjà très dynamiques, on peut s’attendre à ce que les récents propriétaires ne remettent pas leur bien en vente tout de suite. La faible offre ne devrait néanmoins pas faire bondir les prix qui sont déjà élevés. Le cas de Bordeaux est intéressant à prendre comme exemple car après une hausse très élevée en 2018, le marché s’est ralenti dès l’année suivante.
Le cas des résidences secondaires
Le marché de la résidence secondaire est bouché. L’effet Airbnb pousse les propriétaires à louer en court séjour plutôt que vendre et payer une lourde taxe sur les plus-values.
Les biens à vendre dans les communes touristiques sont toujours les plus recherchés. Nous avons des clients acquéreurs très réactifs et solvables, prêts à acheter au prix du marché.
La communauté d’agglomération du Pays basque a déjà émis une règle pour limiter la location par les particuliers d’un seul logement en court séjour et rééquilibrer le marché. Les premiers effets devraient être visibles en 2020. Le concierge immobilier by Carmen prend en charge la gestion de vos locations saisonnières dans ce contexte très évolutif.
Le marché immobilier de Bayonne – Boucau
2019 : Un marché actif de résidences principales
L’activité a été très soutenue, essentiellement composée d’acquisition de résidences principales pour des familles ou des actifs. L’hyper centre de Bayonne qui a été boudé pendant de longues années est à nouveau recherché. Le quartier Saint Esprit bénéficie totalement des travaux d’aménagement et de désenclavement mais on peut également citer les communes limitrophes comme Boucau , Mouguerre ou Saint Pierre d’Irube qui sont en plein développement.
2020 : Hausse de la demande et stabilisation des prix
On observe une tension nouvelle sur le marché liée à la baisse des produits en vente avec des acquéreurs de résidences principales toujours plus nombreux. Les prix ayant déjà augmenté et les ressources des familles étant limitées, on peut prévoir la stabilisation des prix hors de l’hyper-centre.
Le marché peut également être bloqué par le manque de turn-over des logements. En effet, les ménages qui souhaitent vendre pour acheter plus grand ou pour se rapprocher du centre ne peuvent pas le faire car ils ne trouvent pas à acheter.
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Le marché immobilier à Anglet
2019 : Une tension moins forte
Anglet est une commune très étendue qui a vu des quartiers complets pousser comme des champignons depuis un quinzaine d’année. Cet apport de logements alimente le marché de l’ achat-revente de résidences principales actuellement.
Le marché y est relativement plus fluide qu’ailleurs et les prix ont augmenté très raisonnablement avec parfois même une certaine concurrence entre plusieurs biens à la vente ( hors zone côtière)
2020 : Stabilité au 1er semestre
Nous pouvons envisager la même dynamique en 2020. Les prix resteront stables avec néanmoins la possibilité d’un ralentissement du marché au 2ème semestre si les conditions bancaires venaient à se durcir.
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Le marché immobilier du Sud Landes
2019 : Des déséquilibres
Le sud Landes présente des marchés de l’immobilier très différents. Le sud du département , proche de l’agglomération bayonnaise (Labenne , Ondres, Tarnos, Le Seignanx), est un marché constitué de transactions d’achat-revente par des actifs avec une hausse de la part des résidences principales. La hausse des prix y reste raisonnable impactant plus les maisons que les appartements.
Le marché immobilier de Seignosse et Vieux Boucau sont très marqués par le secondaire avec un record des ventes cette année. Les prix restent accessibles et ces communes bénéficient pleinement du report d’Hossegor – Capbreton.
La zone Hossegor – Capreton présente un marché grippé, avec des prix en forte hausse et une pénurie de produits à la vente. Néanmoins, même à Hossegor, il existe des écarts entre les zones. Il y a un micro-marché dans le triangle d’or et un deuxième marché, un peu plus excentré, moins tendu, où il y a un peu plus d’échanges.
Les autres communes intérieures , où le tourisme et l’emploi sont moins dynamiques, n’ont pas connu les mêmes hausses de prix. Il y a mêmes des communes rurales qui ont une offre supérieure à la demande.
2020 : Stabilisation des prix
La dynamique du marché devrait se maintenir. Les prix devraient se stabiliser comme cela a été le cas à Bordeaux après une augmentation des prix record en 2018. Sur ces communes, avec des différences importantes selon les quartiers, il est important de se faire accompagner pour bien vendre.
De nombreux acheteurs sont étrangers et passent prioritairement par des agences immobilières.
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Le marché immobilier à Saint Jean de luz
2019 : La bulle ?
Le marché immobilier de Saint Jean de luz présente tous les signes d’une bulle immobilière :
- un nombre de biens à la vente au plus bas
- un délai de vente hyper court
- des prix incroyablement hauts
Sur Saint jean de luz intra-muros, l’élastique est au bord de la rupture depuis plusieurs mois mais ne rompt pas. Des augmentations de prix de plus de 20% ont été enregistrées sur certains biens proches du centre.
Les prix sur les communes limitrophes comme Ascain, Urrugne ou même Saint Pée sur Nivelle ont profité d’un effet report de la pénurie sur St jean- Ciboure.
2020 : On ne peut aller plus haut
Une nouvelle hausse des prix semble impensable à Saint Jean de luz, étant donné le niveau déjà extrêment élevé. La commune est petite et, à la différence de Biarritz ou Hossegor, les quartiers à prix encore raisonnables sont peu nombreux. La tension est partout. On est à la limite de l’explosion et l’augmentation des prix ne semble plus possible. D’autant que certains propriétaires, emballés par la frénésie actuelle proposent des prix inabordables, ce qui va naturellement « calmer » le marché.
Il est donc raisonnable de vendre maintenant pour profiter de des niveaux de prix actuels et de la pression existant sur les acheteurs.
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Le marché immobilier à Biarritz
2019 : un marché en tension
Avec Saint Jean de Luz, Biarritz est une des villes où la tension est la plus forte. Le phénomène Airbnb est particulièrement important sur Biarritz et la pénurie de biens à la vente est désormais confirmée avec peu de turn-over dans les quartiers centraux.
Les prix sont très élevés et certains acheteurs commencent à repousser leur projet d’acquisition.
Biarritz est une commune assez étendue et, à la différence de Saint Jean de luz présente un déséquilibre et une disparité des prix entre l’hyper centre et les autres quartiers.
2020 : Maintien des zones tendues
La pénurie de biens va se maintenir en 2020, avec une garantie de tenir les prix à un niveau élevé. Les prix devront néanmoins rester dans les prix du marché au risque de ne pas trouver preneur.
Les différences entre quartiers vont rester importantes. Recherchez l’accompagnement d’un agent immobilier qui fait suffisamment de transactions pour avoir une bonne visibilité sur les prix et vous permettre de vendre au meilleur prix sans perdre de temps.
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Le marché immobilier à Hendaye
2019 : La hausse des prix freine le marché
Le redressement du marché immobilier d’Hendaye s’est confirmé en 2019 avec un premier semestre très dynamique qui a généré une hausse des prix.
Cette hausse a pesé sur le marché qui a ralentit au 2ème semestre. Les appartements proposés au prix du marché ont été vendus très rapidement car nous avons des acheteurs solvables.
2020 : Pénurie et obligation du bon prix
Par ailleurs, le marché d’ Hendaye souffre aussi de pénurie de biens. Depuis la crise espagnole , il y a 5 ans, de nombreux biens ont été rachetés par des français et il est trop tôt pour les retrouver à la vente.
Les biens à la vente ont parfois été acheté alors que les prix étaient au plus hauts et ne répondent plus aux critères de prestations attendues par une clientèle essentiellement française désormais.
La définition du juste prix est vitale pour vendre . Les produits trop chers ne se vendent pas.
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Nos conseils pour vendre en 2020
Les prix ont tellement évolué dernièrement et leur niveau est tellement élevé dans certains secteurs que les prévisions sont délicates. Les différences entre les zones, les prestations, la concurrence ou la pénurie présente au moment de la vente seront des critères très évolutifs en 2020.
Une expertise récente sur une base de biens vendus -et non de prix affichés à la vente – sera particulièrement utile pour bien vendre en 2020. L’accompagnement lors de la vente également pour être assuré de trouver un acquéreur solvable et ne pas risquer la rétractation de l’acheteur et la casse de la vente.
Les estimations en ligne basés sur des algorithmes de long terme n’arrivent pas à intégrer des données micro-géographiques ou très récentes. Leur modèle mathématique va surévaluer les prix dans une période de hausse des prix et au contraire les sous-évaluer dans le cas de baisse des prix. A ce sujet , vous pouvez relire notre article : les outils d’estimation en ligne sont-ils fiables ?
Chez Carmen, les avis de valeur sont effectués par des conseillers immobiliers locaux, présents sur le marché depuis longtemps et finalisés par une décision collégiale, validé par le chef de secteur. Vous pouvez désormais prendre directement rendez-vous en ligne pour vos estimations sur notre site internet.
