Voici notre analyse du marché. Comme chaque mois, Carmen parle aux vendeurs et leur donne les clés de leur vente immobilière
Les prix de l’immobilier sur la côte basco-landaise sont au plus haut
Les prix de l’immobilier au Pays basque ou sur la côte landaise ont fortement augmenté depuis 18 mois. Malgré un ralentissement de cette progression dès le début 2019, les prix restent actuellement particulièrement hauts. Cette hausse a été encore plus marquée pour les maisons que pour les appartements.
Cette augmentation du prix des logements anciens a suivi une tendance nationale qui est d’ailleurs exacerbée sur Paris ou quelques grandes villes de province comme Bordeaux ou Lyon.
Le manque de biens à la vente…
La demande reste soutenue et les biens de qualité sont très recherchés. On compte sur la côte basco-landaise en moyenne dix fois plus d’acquéreurs potentiels que de vendeurs en ce moment. Cette tension contribue à garder les prix hauts.
Les vendeurs ne trouvent pas de biens à acheter et tant qu’ils ne trouvent pas à acheter ne peuvent pas vendre leur bien… Un cercle vicieux s’instaure et limite le dynamisme du marché.
…Mais un décalage avec le revenu des ménages
Les taux bas ont dopé le pouvoir d’achat des ménages et ont permis d’effacer les effets de l’inflation mais les prix de l’immobilier ont tellement augmenté que nous nous trouvons à nouveau dans une situation de décalage avec le revenu des ménages. Même si les banques prêtent facilement et que les prévisions économiques sont positives, ce déphasage aura un impact sur les prix car les acquéreurs ne peuvent acheter que ce que leurs revenus leur permettent. Ceci plaide pour une limitation de la hausse des prix.
La marge de négociation des prix est toujours faible
Les vendeurs ne négocient pratiquement plus leur prix de vente et la plupart des ventes se font actuellement au prix du mandat. Ceci est particulièrement vrai pour les maisons en bon état car il y en a peu.
Néanmoins, cela dépend quand même du prix proposé au départ. Les acquéreurs sont de mieux en mieux informés et connaissent les prix du marché/ Ils n’hésitent pas à négocier si le prix proposé est supérieur aux autres biens comparables qu’ils ont vus.
Au niveau national, on estime la remise moyenne accordée par les vendeurs à 2,8% pour les maisons et 4% pour les appartements (source Baromètre LPI-Se Loger sept 2019) .
Une évolution des prix différente selon les zones
Les évolutions de prix restent disparates selon les zones, parfois même sur une même commune.
Les centres-ville ont concentré les plus grosses augmentations. La vie « tout à pied » est très recherchée et les quartiers proposant des commodités et des écoles ont vu leur prix de l’immobilier flamber. Par contre, les zones périphériques, même si elles bénéficient d’un effet de report dû aux prix trop élevés en centre ville, n’ont pas vu leur prix augmenter autant.
Ainsi, certains biens en zone semi-périphérique, c’est à dire encore en zone urbaine mais sans commerces ou commodités proches, peuvent avoir du mal à se vendre s’ils sont proposés à des prix trop élevés, voire même devoir reprendre leurs prix à la baisse.
Encore plus que l’année dernière, une estimation faite par un humain connaissant le quartier et son marché immobilier est nécessaire pour intégrer toutes les spécificités de votre logement et les caractéristiques des ventes en cours ou dernièrement réalisées. N’hésitez pas à demander une estimation du prix de vente de votre bien par un de nos conseillers immobiliers, c’est gratuit et sans engagement . Vous pourrez également lui poser des questions précises sur le marché de votre quartier.
» Le prix des maisons sur Hendaye a fortement augmenté depuis 1 an. Il y en a très peu sur le marché et elles sont recherchées donc forcément les prix montent. »
« La zone frontalière est aujourd’hui moins demandée que la Plage mais cela ne veut pas dire qu’elle ne plait pas. On ne peut pas comparer les prix de ces deux quartiers, les prix au m² passent du simple au double. C’est une question de budget. «
Le marché soutenu par les taux bas
Les banques ont considérablement assoupli leurs conditions d’octroi d’un crédit ce qui permet à plus de ménages d’accéder à la propriété mais également contribue à la tension sur les prix immobiliers. Entre 2015 et début 2019, les experts estiment que 80% de la hausse du marché de l’immobilier ancien s’explique par l’achat de ménages avec 10% ou moins de 10% d’apport personnel.
Les taux de crédit immobilier sont très bas, la durée de prêts est très longue et l’apport personnel est très bas. Cela stimule les achats immobiliers mais cela place les banques dans une situation de plus en plus difficile.
Les banques pourront-elles se maintenir dans cette situation?
D’un côté, les banques doivent prêter pour soutenir l’économie mais de l’autre , elles doivent aussi sécuriser leurs actifs. Aujourd’hui, elles peuvent se refinancer facilement au niveau des banques centrales mais plusieurs voix s’élèvent pour indiquer le risque que représente le volume très important des encours de crédits immobiliers. Le risque de « bulle » commence à être évoqué et les autorités de régulation vont obliger les établissements bancaires à constituer des fonds propres supplémentaires pour continuer à prêter autant. Quand on sait que les ménages avec 10% ou moins d’apports représentent plus de la moitié des prêts actuels, on imagine que les banques vont relever leurs exigences.
Comme les prêts immobiliers sont le moteur principal du dynamisme du marché immobilier, on peut imaginer que la demande d’achat en 2020 sera moins élevée.
L’avenir des prix immobiliers reste incertain
En avril dernier, déjà l’INSEE (voir l’article d’Avril 2019) prévoyait un ralentissement du marché immobilier. Ce ralentissement s’est pour le moment essentiellement porté sur le stock de nouveaux biens à la vente.
Le manque de biens génère un report de certains projets acquéreurs qui préfèrent repousser leur achat à une période plus favorable.
Sur la côte basque et la côte landaise, le nombre des transactions a baissé mais leur volume reste élevé du fait des prix hauts. Il est bien difficile de dire ce que sera 2020 au niveau immobilier. Ce qui est sûr, c’est que la période actuelle reste favorable aux vendeurs.
» Sur Bayonne, le marché est un peu différent du reste de la côte basque car nous avons affaire à une clientèle d’actifs locaux. Les prix du marché ont moins augmenté que sur la zone littorale mais sont néanmoins plus hauts que l’année dernière.
Nous remarquons que le délai de vente s’est raccourci. Le problème majeur que nous avons est lié au manque de biens à la vente. Nos clients souhaitent vendre pour acheter plus grand ou mieux placé mais comme il y a peu de biens à vendre, il ne peuvent pas vendre le leur. C’est un cercle vicieux qui grippe le marché.
Les communes périphériques comme Boucau, St Pierre d’Irube, Mouguerre bénéficient d’un effet report du fait du manque de biens disponibles sur Bayonne.
L’agent immobilier reste le moyen le plus efficace de connaitre le prix de son bien et le temps nécessaire pour le vendre.
