La grande majorité des sites immobiliers proposent un outil d’estimation en ligne. Faciles à compléter, gratuits et sans engagement, ils vous fournissent en moins de 5 minutes une estimation du prix de vente de votre maison ou de votre appartement. Mais peut-on se fier à cette estimation livrée par une machine ?
Nous sommes allés creuser un peu plus sur le sujet … Voici les résultats de notre enquête sur les dessous des outils d’estimations en ligne. A la fin de cet article ils n’auront plus de secret pour vous !
Comment fonctionne un outil d’estimation en ligne ?
Pour utiliser un estimateur en ligne, il est essentiel de connaitre les critères pris en compte et surtout de comprendre comment ils sont utilisés pour définir un prix de vente.
A l’instar d’un agent immobilier en chair et en os, l’outil d’estimation en ligne a besoin de connaître de nombreux paramètres. En voici une liste classée en 4 grandes catégories :
L’adresse exacte du bien
En géolocalisant le bien, l’outil d’estimation en ligne va pouvoir chercher dans sa base de données des biens similaires situés dans le quartier ou la ville. La base de données du site est enrichie via les biens que le site a et a eu à la vente. Cependant si sa base de données est faible, il est possible que très peu de biens voir aucun ne corresponde à l’adresse indiquée… L’outil devra donc calculer le prix de vente sans prendre en compte l’adresse et l’estimation sera moins juste.
Un agent immobilier ne sera pas limité dans son estimation par ce critère, il connait les quartiers de son secteur et les prix pratiqués.
Les spécificités du bien
Ici l’outil d’estimation en ligne va établir une liste des caractéristiques du bien à renseigner. A chaque élément de cette liste il va attribuer un bonus ou un malus.
Voici les éléments généralement demandés : surface, nombre de pièces, nombre de chambres, surface du séjour, salle de bain, salle d’eau, ascenseur, étage du bien, nombre d’étages du bâtiment, balcon, terrasse, cave, chauffage, charges copropriété, parking, cuisine, vis-à-vis, vue, exposition…
Plus le questionnaire, plus on peut penser que le chiffrage est précis. Il vaut mieux donc favoriser les estimateurs « curieux ». Néanmoins, si les coefficients donnés aux critères sont mal ajustés, cela peut générer des écarts et influer sur l’estimation.
Certaines spécificités comme par exemple la présence d’une cheminée, d’une piscine, d’une suite parentale etc., ne sont pas pris en compte par l’outil d’estimation en ligne…
L’état du bien
Pour évaluer ce troisième critère, les outils d’estimation en ligne se basent sur l’année de construction du bien. Ils demandent aussi à préciser l’état intérieur, l’état de la copropriété et le niveau sonore. Ces 3 derniers critères sont soumis au seul jugement du propriétaire qui n’est peut-être pas très objectif, l’affectif venant fausser sa vision du bien…
Un agent immobilier aura une approche bien plus objective.
Le prix du marché
Cette notion est la plus complexe à intégrer pour les outils d’estimation en ligne. Le prix du marché évolue en fonction de l’offre et la demande, il peut à tout moment fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction de la rareté ou la concurrence sur un type de bien. Les algorithmes s’appuient sur des chroniques longues pour faire fonctionner leur modèle prédictif. Difficiles donc pour eux d’être très réactifs.
Par ailleurs, les sites d’estimation en ligne ont essentiellement des bases de données de prix de vente et non de prix d’achat (le prix de vente n’est pas toujours le prix auquel le bien est réellement vendu). Votre agent immobilier, quant à lui, connait les marges de négociation pratiquées dans le quartier et surtout les prix réels d’achat.
La grande promesse des outils d’estimation en ligne est de remplacer l’expérience d’un agent immobilier en appliquant de manière standardisée et mathématique des bonus et malus selon de statistiques établies par l’outil. Comme les estimations sont souvent le premier moyen de détecter un vendeur, on retrouve de nombreux acteurs immobiliers proposant ce service sur internet et certains pas toujours très sérieux dans leurs calculs.
Comme nous l’avons vu ci-dessus, la construction même des modèles peut donner des résultats différents selon la base de données ou les hypothèses de pondération.
Alors qu’en est-il vraiment au niveau des résultats ? Nous avons testé pour vous différents outils d’estimation en ligne.
Cas concret : Testons les outils d’estimation en ligne
Nous avons testé pour vous différents portails d’estimations en ligne en les comparant au prix de vente réel d’un appartement vendu par l’une de nos agences Carmen au centre-ville de Saint-Jean-de-Luz. Nous taisons bien sur l’adresse exacte par soucis de confidentialité.
Voici ci-dessous les critères renseignés :
Adresse: 64500 Saint-Jean-de-Luz
Année de construction: 1960
Surface: 45 m²
Nombre de pièces: 3
Nombre de chambres: 2
Surface séjour: 15 m²
Salle de bain: 0
Salle d’eau: 1
Ascenseur: non
Etage: 2
Nombre d’étages : 2
Balcon: non
Terrasse: non
Etat intérieur: bon
Cave: non
Chauffage: individuel-gaz
Etat copro: excellent
Parking: non
Cuisine: aménagée
Vis-à-vis: oui
Vue: dégagée
Exposition: ouest
Niveau sonore: faible
Calme: oui
Des écarts de prix importants
Nous avons testé 7 portails différents sur la base d’un bien que nous avons vendu à Saint Jean de Luz. A noter que les 7 outils ne demandent pas la liste complète des informations.
Le graphique ci-dessous reprend les résultats obtenus avec, sur la gauche, la fourchette basse, et sur la droite, la fourchette haute des estimations fournies par les différents portails immobiliers. Les écarts sont parfois impressionnants.
On remarque un écart de plus de 40% entre l’estimation la plus haute et la plus basse, que ce soit en fourchette haute ou fourchette basse.
Par ailleurs, les outils d’estimation ont fourni une fourchette de prix toujours inférieure au prix d’achat réel du bien (excepté pour ParuVendu mais ce dernier propose une fourchette de prix très large avec plus de 100 000€ d’écart entre l’estimation basse et l’estimation haute !).
Ainsi, si vous vous référez à ces outils d’estimation en ligne pour fixer le prix de votre bien, vous auriez proposé un prix de vente bien inférieur à sa vraie valeur… Le métier d’agent immobilier prend ici tous son sens vous ne croyez pas ?
Un mois après ces premiers tests nous avons à nouveau testé sur le même bien les outils d’estimation en ligne. Sur les 7 outils, 5 ont proposé une fourchette de prix encore plus basse ! Pourquoi ? En fait, nous sommes dans une période de stabilisation voire de baisse des prix du marché et les outils d’estimation en ligne intègrent une variable tangentielle pour intégrer l’évolution des prix. Cela a souvent pour effet d’accentuer les tendances. En ce moment, les estimateurs ont tendance à sous-évaluer les prix surtout dans les zones tendues où il y a peu de ventes de biens.
Cela confirme notre test de 2017
Nous avions fait le même exercice en février 2017 avec un appartement à Biarritz, les écarts étaient également importants entre les différents systèmes et présentaient des fluctuations importantes et contradictoires. Nous étions alors en période de hausse des prix et là les estimations étaient au dessus du prix du marché et au dessus du prix d’achat. La tendance haussière était trop valorisée.
Vous pouvez retrouver l’article complet ici : Peut-on faire confiance à une estimation immobilière en ligne ?
Les limites de l’estimation en ligne
Comme vous avez pu le constater en lisant cet article, les outils d’estimation en ligne montrent vite leurs limites : manque de précision et de justesse dans l’estimation en font un outil certes facile et rapide à utiliser mais peu fiable…Il peut donner une idée approximative du prix de vente mais le résultat est à nuancer en comparant par exemple le prix estimé avec d’autres bien similaires en vente dans votre quartier. Ce qui n’est pas facile….
Pour un résultat plus juste il faudrait que les outils d’estimations en ligne intègrent bien plus de critères mais rappelez vous que le principal objectif de ces outils est d’obtenir votre adresse mail. Si le questionnaire devient trop compliqué et trop long, peu de personnes iraient jusqu’au bout…et donc ne laisseraient pas leurs coordonnées. Les sites sont donc tentés de proposer des systèmes simples et de fait trop simplistes.
Et quoi qu’il en soit, même avec un formulaire plus précis, il manquerait toujours l’expérience, l’objectivité et les conseils judicieux du professionnel de l’immobilier…
Chez Carmen Immobilier nous avons choisi de ne pas proposer d’outil d’estimation en ligne
car les outils mathématiques ne sont pour le moment pas assez fiables. Mais nous offrons gratuitement et sans engagement une estimation de votre bien sur simple demande.
Si vous ne souhaitez pas encore rencontrer d’agent immobilier , vous pouvez tester votre prix. Sur vos éléments déclaratifs , un « humain » expert de votre quartier vous proposera une estimation fiable que vous pourrez conforter par la suite par une visite du logement.
Car rien de vaut une visite en personne pour établir l’estimation la plus juste de la valeur de votre bien !
En 2018, chez Carmen Immobilier, l’écart entre les estimations et les prix d’achat ont été en moyenne entre 1 et 3%
