Avec près de 30 agences immobilières au Pays basque et dans le sud Landes et près de 30 ans de présence au Pays basque, le groupe Carmen immobilier a une bonne vision de l’activité immobilière locale. Voici notre note mensuelle à l’attention des vendeurs avec un bilan par zone en fin d’article.
2018 : Un marché immobilier local qui se tend de plus en plus
A la différence de la tendance moyenne nationale, le marché immobilier sur la côte basque et le sud Landes termine l’année 2018 sur une baisse du volume des transactions d’environ 10% principalement lié au manque de biens à vendre. Cette pénurie de l’offre commence également à impacter le nombre d’ acquéreurs en recherche qui a également diminué. L’effet boost du taux d’intérêt bas qui a été si important en 2017 a montré ses limites. Ce niveau de taux bas a permis d’amortir encore un peu l’impact de la hausse des prix mais plus totalement.
Car c’est la hausse des prix qui est l’évènement le plus marquant de 2018. Sur la côte basque, on estime à environ 10% la hausse des prix de l’immobilier. Mais cette augmentation révèle également l’hétérogénéité de l’évolution des prix : les hausses les plus fortes touchent essentiellement les petites surfaces en centre-ville, bien équipées en transport et commodités au détriment des zones moins recherchées, plus excentrées où les prix ont stagné voir baissé pour certains produits. Nous sommes donc dans un contexte de taux bas et prix élevés qui n’est pas favorable aux acquéreurs qui ne font pas appel à l’emprunt. Dans notre région, à part sur la zone de Bayonne, en moyenne 40% de nos acheteurs potentiels sont en auto-financement et plus encore sur Biarritz, Saint Jean de luz et Hendaye.
Quelles sont les prévisions pour l’immobilier en 2019 ?
Les taux de crédits devraient rester stables au moins la première partie de 2019 à un taux bas. Ceci est une bonne nouvelle pour soutenir le marché. Malheureusement, la hausse des prix a été telle qu’elle freine le marché. Les durées d’emprunt sont déjà élevées et de nombreux acquéreurs sont obligés de baisser leurs espérances ou même de sursoir à leur projet. Sur la côte basque, à Biarritz, Anglet et Hendaye, les ventes pour du secondaire baissent au profit des résidences principales donc pour des ménages ayant généralement recours à l’emprunt.
2019 devrait être l’année de la stabilisation des prix
Tous les acheteurs ne sont plus prêts à suivre ces niveaux élevés de prix. De nombreux indicateurs montrent leur attentisme face à une proposition de biens à la vente qui s’est fortement réduite. Mais soyons clair, les biens au juste prix partent en quelques jours car si la demande est moindre, elle est toujours supérieure à l’offre. Choisir une agence implantée depuis longtemps avec des conseillers ayant une parfaite compréhension du secteur et une excellente connaissance des profils de ses acheteurs est le gage d’une vente réussie.
Le début d’année 2019 s’annonce prometteur, nous devons même revoir quelques estimations à la hausse pour les produits les plus demandés sur des estimations annoncées en 2018, sur 11 mandats rentrés semaine dernière : 4 se sont vendus à ce jour !
Vendeurs, faut-il vendre ou attendre en 2019 ?
Entre envie de vendre et éléments économiques, politiques et sociaux moins favorables, nombreux sont ceux qui vont être tentés d’attendre pour mettre leur bien à la vente.
Les prix…
Les prix ne peuvent plus raisonnablement augmenter (sauf pour les biens exceptionnels qui de toutes les façons n’ont jamais suivi les tendances du marché). La frénésie et l’hyper-réactivité que l’on a connues en 2017 et 2018 ont tendance à disparaitre. Il existe toujours un nombre d’acquéreurs prêts à acheter immédiatement si un produit correspond à leurs attentes mais les nouveaux acheteurs sont plus prudents.
On peut également penser que la durée nécessaire pour finaliser une vente va augmenter. Les vendeurs vont devoir être plus patients et porter une attention particulière à la préparation de leur vente. Plus que jamais, l’accompagnement par un professionnel de l’immobilier va être utile en cette année de ralentissement de l’activité.
Les acheteurs savent que les agents immobiliers compétents préfèrent ne pas prendre des mandats lorsque le prix souhaité par le vendeur est trop supérieur au prix du marché car ils savent qu’il ne se vendra pas. Ce n’est pas le cas des ventes entre particuliers où les vendeurs proposent des prix incohérents par manque de connaissance ou par simple espoir de gain facile. Dans ce contexte difficile également, certaines agences ont tendance à surestimer le prix des biens par manque de produits en stock. Ces biens ne se vendent pas et perdent de leur valeur au fil des semaines.
Dans un marché tendu où les acheteurs sont de plus en plus prudents, l’accompagnement et la qualité de l’estimation d’un prix sont un élément majeur pour réussir sa vente.
Une offre exceptionnelle…
En tant qu’agent immobilier responsable, nous nous devons de stimuler le marché afin de répondre aux attentes de nos clients. Le marché de l’immobilier est un marché aux cycles longs et nous savons que les biens mis en vente avant la fin du 1er trimestre profiteront de la situation qui leur est encore favorable en ce début d’année. C’est une vraie chance pour les vendeurs. Nous avons choisi de récompenser les propriétaires ayant choisi Carmen comme mandataire immobilier pour vendre leur bien ce trimestre. Pour cela, nous avons mis en jeu 3 voitures électriques ou hybride à gagner pour toute vente faite avec un mandat Sérénité avant la fin de l’été. Découvrir l’offre promotionnelle.
La probabilité de gagner une voiture est réellement élevée car les 3 voitures seront tirées au sort parmi nos clients ayant vendu. Vous avez votre chance !
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Le marché immobilier de Bayonne – Boucau
Cette zone qui a été la plus dynamique en 2017 a vu son nombre de transactions dans l’ancien ralentir légèrement. Par contre, le nombre de projets immobiliers dans le neuf cette année sur cette zone a été très important. C’est la zone où les acquéreurs font le plus appel à l’emprunt pour des achats essentiellement en appartement. C’est également la zone qui reste la plus accessible en termes de prix. La part de transactions pour le secondaire reste faible et les prix n’ont que très peu évolué sur la zone cette année à part dans quelques quartiers en réhabilitation.
En savoir plus sur le marché immobilier Bayonne
Le marché immobilier du Sud Landes
Après deux années exceptionnelles, 2018 est légèrement en retrait. Le nombre de biens offerts à la vente a reculé et même si les ventes pour des résidences secondaires a augmenté grâce à l’activité en zone côtière, globalement le marché a ralenti. Les maisons représentent toujours la moitié des ventes et les prix ont augmenté sur la côte. Dans l’intérieur des terres, les prix sont restés stables.
En savoir plus sur le marché immobilier Seignosse
Le marché immobilier à Biarritz – Anglet
L’augmentation des ventes en résidences principales déjà remarqué en 2017 perdure en 2018. Les ventes de biens à but de résidences secondaires representent 1 transaction sur deux alors qu’elles représentaient encore 2 ventes sur 3 l’année dernière. Cela a un impact sur le profil des acheteurs avec une augmentation de l’appel à l’emprunt et des ventes sur des plus petites surfaces (la proportion des petits logements inférieures à 60 m² a fortement augmenté en 2018 ). Les prix ont augmenté en moyenne entre -5 et 10% avec une réelle hétérogénéité selon les zones, le centre ville de Biarritz, le quartier de la Chambre d’amour à Anglet ou encore Blanc-Pignon sont les quartiers les plus recherchés donc les plus chers. Ces zones recherchées vont garder des prix stables mais élevés car ils font l’objet d’une réelle pénurie. Les autres pourront connaitre une baisse à moyen terme.
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Le marché immobilier à Saint Jean de luz
Saint Jean de Luz souffre avec Biarritz de la plus grande pénurie de biens et c’est la zone qui a subi la plus forte augmentation des prix. Les acheteurs sont pour la moitié en autofinancement et une proportion importante des acquisitions en secondaire a pour vocation à devenir principale. Le profil des acheteurs (solvables et bien renseignés) font que le délai des transactions sont souvent très courts. Ce sont des personnes qui passent majoritairement par un agent immobilier.
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Le marché immobilier à Hendaye
Les années difficiles liées à la crise espagnole semblent passées. Le marché immobiler d’Hendaye reprend du poil de la bête avec des acquéreurs majoritairement français ou étrangers (mais moins espagnols) . C’est une des rares zones où l’activité immobilière s’est maintenue. Les maisons sont toujours aussi difficile à dénicher avec moins de 10% des ventes en 2018. Le secondaire reste toujours la motivation principale d’achat mais la part de celui-ci baisse au profit d’achat à but de résidence principale.
Il y a une disparité importante dans les biens à vendre à Hendaye. Hendaye-Plage reste la zone la plus recherchée avec les Hauts d’Hendaye. Hendaye ville ou Behobie présentent des prix plus bas avec de réelles opportunités pour les acheteurs. Les prix moyens ont augmenté d’environ 10% en 2018. Néanmoins, Hendaye ne retrouve pas les prix de la bulle immobilière de 2007 et même si les écarts tendent à diminuer, de nombreux propriétaires ayant acheté à cette époque ont du mal à revendre au même prix.
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