Le 26 janvier 2018, SUD-OUEST avait organisé un débat sur l’immobilier au Pays basque en invitant des promoteurs, des bailleurs sociaux et des politiques. Daniel Hirribarren, Président de Carmen immobilier y était également convié pour sa connaissance du marché immobilier de la côte basque. Voici quelques moments choisis. Vous pouvez retrouver un compte-rendu de ces entretiens dans l’édition locale de Sud-Ouest du 27/01/2018.

Le marché du neuf très actif en 2017 et tension forte sur le foncier

C’est désormais une habitude d’entendre que le problème de l’immobilier sur la côte basque est lié au manque de foncier. Cette année est un peu spéciale car 2017 se termine sur une vente record de 2200 logements neufs. Avec une demande qui augmente, les stocks diminuent rapidement puisqu’il ne reste environ que 4 mois de stocks disponibles à fin 2017. Cette pénurie a généré une augmentation moyenne des prix des logements neufs sur la côte basque d’environ 5% alors que ces prix étaient stables depuis plusieurs années.

A qui la faute ?

Chacun se renvoie la patate chaude sur ce sujet. Les promoteurs considèrent que les nouvelles évolutions de la politique du logement et les politiques réglementaires en termes de logements sociaux pénalisent la production libre au profit des acteurs sociaux de type COL ou Office 64. Ces derniers considèrent, pour leur part, que les programmes de la promotion privée ne répondent pas au pouvoir d’achat des locaux. Les politiques, quant à eux, rappellent qu’ils ont pour objectif de satisfaire les besoins de leurs citoyens qui voient rarement d’un bon oeil la construction d’un immeuble dans leur voisinage.

A qui profite cette pénurie ?

Les premiers à profiter de ce manque de terrains constructibles restent les propriétaires de foncier. En quelques années, les promoteurs se sont multipliés, il n’est pas rare d’en voir plus de 20 faire des propositions alléchantes aux propriétaires fonciers et naturellement le prix reste l’élément majeur de leur choix.
Les organismes publics bénéficient, pour leur part, de l’obligation qu’ont les communes de plus de 3500 habitants de construire 25% de logements sociaux. Ainsi un promoteur privé va avoir obligation de leur céder une partie de leur programme à un prix forfaitaire souvent inférieur à son prix de revient.

Comment bâtir à 2500€ /m² alors que le privé est autour de 4000€ / m² ?

L’approche mercantile est loin d’être la seule raison de la différence de prix entre les programmes privés et les programmes sociaux. Les organismes publics bénéficient de la TVA à 5,5% au lieu de 20% pour les autres programmes dits « libres » et ils ont souvent bénéficié d’un foncier cédé par une collectivité locale à un prix avantageux en dessous du prix du marché. Quand on sait que le coût du foncier peut représenter jusqu’à 25% du prix de revient, c’est un avantage important qui se traduit par des prix de vente bien différents. Mais est-ce que les marges de ces acteurs sont pour autant moindres que celles des promoteurs privés ?

Il n’y a rien pour les classes moyennes

 » Le risque est de se retrouver seulement avec deux offres sur la bande littorale : une offre sociale et une offre de promotion libre à prix très élevé … et rien pour les classes moyennes. » David Freslon

Gérant, SAGEC Sud Atlantique

La classe moyenne est désormais majoritaire sur la côte basque. Le clivage social « vieux et tourisme » sur la côte et « jeunes et actifs » dans les terres n’est pas satisfaisant en termes d’aménagement du territoire. Il est malheureusement l’expression de la réalité.
Aujourd’hui, le revenu moyen sur la côte basque est de 2200€ par habitant, c’est à dire qu’un ménage moyen peut investir entre 180.000 et 200.000€ pour acheter un bien. Le prix moyen dans le neuf est de 4200€ /m2 (hors parking) sur la bande littorale soit un appartement de 45 à 50m² dans une zone périphérique car les prix sur Biarritz ou Saint jean de luz peuvent monter jusqu’à 7000€ /m² en promotion neuve.

La plupart des jeunes actifs et les classes moyennes s’installent donc dans la 1ere ou 2eme couronne (Ascain, Urrugne, Arbonne, Ahetze, St Pierre d’Irube, Bassussarry, etc…80% des actifs habitant dans ces zones périphériques travaillent sur la côte.
Ce développement péri-urbain est un vrai challenge pour les collectivités territoriales comme le rappelle Jean-René Etchegaray , Président de la communauté d’agglomérations du Pays basque. « il y a un lien entre la mobilité et le logement. C’est une préoccupation politique majeure car elle génère des risques en termes environnemental et aménagement du territoire » . D’autant qu’il n’existe quasiment plus de zones intermédiaires entre la 1ere et la 2eme couronne. La majorité des logements neufs vendus en 2017 l’ont été à des propriétaires occupants, ce qui montre qu’une forte proportion des locaux ont trouvé à acheter … mais pas où ils le souhaitent.

Des possibilités demeurent dans l’ancien

Le neuf représente environ 1000 à 2000 logements vendus mais plus de 85% des ventes dans l’immobilier dans notre région se fait dans l’ancien. Les débats sur la promotion neuve sont donc importants mais ils ne représentent qu’une petite part du marché.

 » Pas besoin d’aller jusqu’à Hasparren pour trouver des prix raisonnables. Des communes comme Boucau, Ascain, Arbonne, Ahetze, Urrugne proposent des prix dans l’ancien autour de 3000€ /m² en moyenne plus accessibles que dans les villes côtières comme Biarritz, Saint Jean de luz ou Hendaye où le manque de biens et la demande en résidence secondaire peuvent faire monter les prix en bord de mer jusqu’à 10.000€ /m² «  Daniel Hiribarren

Président, Carmen Immobilier

Quelles solutions proposer ?

Construire plus haut pour répondre au manque de foncier

« Cette solution est déjà intégrée dans le SRU et habiter haut répond à la demande d’autant que plus on est haut, plus on a la vue et plus un bâtiment est haut plus le coût de production au m² peut baisser » indique Pascal Thibaut, Président d’AEDIFIM, promoteur local. Mais ce type de construction n’est pas l’architecture traditionnelle et est souvent rejetée par les habitants du quartier. Les tensions autour du projet immobilier d’Anglet au quartier Montaury montre bien la difficulté de satisfaire les besoins de ceux qui cherchent à se loger en zone urbaine, les souhaits d’urbanisme des habitants et les contraintes de développement économique des communes.

Faire évoluer les règles de la construction

Ceci est appelé des voeux des promoteurs. En particulier, leurs demandes concernent les zones où les avantages Pinel ou PTZ sont désormais inéligibles ou encore certains avantages réservés aux vendeurs de foncier limités aux zones A et A1.  Par ailleurs,  Les programmes d’accession à la propriété ne sont pas comptabilisés dans le quota des logements sociaux, ce qui pénalisent les communes qui les proposent. A changer ?

Modifier le droit à la propriété

B. Bourrus du COL pose la question de nouveaux modèles de propriété. Pour baisser les prix d’acquisition, il propose des programmes où seuls les murs sont achetés, le foncier faisant l’objet d’un loyer, le tout assorti d’un bail de 99 ans avec une clause de contrainte à la revente qui repart à zero à chaque vente. Cette idée est intéressante même si elle n’est pas si nouvelle qu’elle n’y parait, il y a plusieurs décennies des programmes ont été montés sur ce schéma mais les loyers ont malheureusement fortement augmenté car indexés sur le marché. Au bout du compte, le coût de l’achat peut être plus élevé qu’un achat traditionnel.

Limiter les abus

Un des grands reproches fait à l’accession à la propriété vient des collectivités locales qui investissent dans l’accession sociale mais qui voient des propriétaires qui , au bout de 10 ans et dès la fin de leur clause antispéculative, ont revendu sans vergogne sur le marché libre en faisant une belle plus-value.  

Des quotas selon les besoins des populations locales

Ne serait-il pas intéressant de modifier le quota de logements sociaux obligatoires pour le répartir en quota pour jeunes actifs / logements sociaux ou autre besoin local ?   Même si M. Bourrus du COL clame que 80 % des prétendants à la propriété , soit la majorité des classes moyennes, peuvent accéder aux programmes du COL, il est clair que leur production de logements est insuffisante pour répondre à la demande des classes moyennes du BAB. Comment sont alors fait les choix d’attribution ?

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