Avec près de 30 agences immobilières au Pays basque et sud Landes , le groupe Carmen immobilier a une bonne vision de l’activité immobilière locale. Voici notre note mensuelle à l’attention des vendeurs avec un bilan zone par zone.

2017 : Excellente année pour la vente immobilière sur la Côte basque et le Sud Landes

Le marché de l’immobilier sur la côte basque et le sud Landes a été très dynamique en 2017 grâce à 8 premiers mois de ventes records. Le volume des transactions a bondi de 20% avec une forte augmentation des ventes d’appartements sur Bayonne, Biarritz et Anglet. Dans les Landes, c’est la zone de Seignosse-Hossegor qui a été la plus dynamique.

Les délais de vente ont été fortement raccourcis et les prix ont globalement augmenté mais sont restés raisonnables encore loin de leur haut niveau de 2007.
Cela dit, les disparités restent fortes entre les zones ou se sont même accentuées entre les quartiers dans une même ville. La priorité est aux centres urbains ou en tout cas dans les zones périphériques proches et accessibles. On peut même assister à un décrochage des prix en zones rurales avec des biens qui parfois ne se vendent pas du tout parce qu’ils sont trop excentrés.

Les acquéreurs ont été particulièrement actifs créant une certaine euphorie. Il n’a pas été rare de voir 2 à 3 offres fermes pour une vente, ce qui n’était pas si courant les années précédentes. Le marché des appartements a été le plus actif avec plus de 65% des ventes, les maisons se vendant essentiellement en zone péri-urbaine comme à Urrugne, Ascain ou encore le sud Landes.

La part des ventes pour des résidences principales a légèrement augmenté en 2017 même si le cœur du marché côtier reste encore prioritairement dirigé vers le secondaire.

Quelles sont les prévisions pour l’immobilier en 2018 ?

Sur les deux dernières années, avec les conditions d’emprunt favorables,  la majorité des ménages souhaitant acheter l’ont déjà fait. Cette accélération des acquisitions a boosté le marché mais on peut penser qu’elles ne donneront pas lieu à une revente immédiatement.

En fin d’année, des signes de ralentissement apparaissent. Les stocks de biens à vendre ne se sont pas totalement reconstitués et face à la hausse des prix, le marché commence à s’auto-réguler particulièrement

Sur la côte basque et le Sud des Landes, le marché de l’immobilier ancien devrait rester dynamique en dépit de la pénurie de biens et des prix qui ne devraient pas baisser. Même si les investisseurs sont moins présents sur le marché, nous avons toujours un bon nombre d’acquéreurs potentiels en attente d’un bien qui leur convient.

La côte basque reste très attractive auprès des quinquas ou des jeunes retraités.
Il reste une part d’incertitude quant à l’impact de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) sur le marché. L’activité des premiers mois de 2018 devraient nous renseigner rapidement.

Le marché immobilier de Bayonne – Boucau

 

Ce fut la zone dans laquelle il y eu la plus grande accélération des ventes en 2017. Ces ventes ont concerné majoritairement des acheteurs en résidence principale  et 80% des acheteurs sont des locaux. La part des maisons a baissé au profit des appartements. Les primo-accédants et les familles ont plutôt acheté sur Bayonne Nord et Boucau. Le cœur de ville, les quartiers Foch et Arènes sont préférés par les plus âgés. En fin d’année, on voit réapparaître des petits investisseurs sur le marché.

Côté prix, la tendance a plutôt été au raccourcissement des délais de vente qu’à l’augmentation des prix. C’est la zone qui reste la plus raisonnable avec le sud des Landes. Le marché devrait rester dynamique en 2018.

 

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Le marché immobilier du Sud Landes

La côte Sud des Landes a vu une augmentation de ses transactions de quasiment 10%. Les maisons représentent la moitié des ventes et les prix sont restés globalement stables.

Une exception à cela : la zone  d’Hossegor – Capbreton / Seignosse qui a réagi comme la côte basque avec une plus forte activité, une augmentation des prix et une tension liée à la pénurie de biens. Dans cette zone, 7 ventes sur 10 concernent un appartement.

La part des ventes pour du secondaire a fortement augmenté en 2017, boostée par les ventes dans les communes du bord de mer.

Les taux devraient rester bas , ce qui va continuer à encourager les acheteurs et créer une certaine tension sur le marché particulièrement sur les zones déjà actives en 2017 mais nous pensons que cette hausse sera plus contenue en 2018.

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Le marché immobilier à Anglet

Le nombre de ventes à Anglet a augmenté de 25% en 2017 essentiellement pour des appartements en résidences principales (2/3 des ventes). Les prix ont augmenté sur les petites surfaces très demandées. Les zones les plus dynamiques sont les 5 cantons, les Sables d’Or et la Chambre d’amour qui sont appréciées pour leur proximité de la mer et des commerces.

Le marché immobilier du quartier Montbrun est également très actif pour de la maison individuelle.

Le marché devrait rester actif au moins sur la première partie de l’année 2018 car il y a toujours de la demande. Néanmoins, le prix restera un élément fort pour conclure une transaction: les acquéreurs n’achètent pas à n’importe quel prix.

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Le marché immobilier à Saint Jean de luz

Ce n’est pas la zone où l’on a vu la plus grosse augmentation des ventes (+12 %) car c’est celle qui souffre avec Biarritz de la plus grande pénurie de biens. Le centre-ville de Saint Jean de Luz est le plus recherché et plus de 60% des acheteurs n’ont pas fait appel au crédit.

Les appartements représentent la quasi-totalité des ventes sur la commune de St Jean de Luz, l’offre de maisons étant majoritairement en zone périphérique, Ascain ou Urrugne.

Avec cette pénurie, les prix ont fortement augmenté surtout en hyper-centre avec des hausses de prix jusqu’à 12% pour certains biens.

2018 devrait rester dynamique car nous avons toujours de nombreuses demandes d’acheteurs prêts à se déplacer immédiatement si un bien leur convient surtout dans l’hyper centre.

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Le marché immobilier à Biarritz

Avec Saint Jean de Luz, Biarritz est une des villes les plus quotées de France. Cela se vérifie cette année avec une tension forte causée par le peu de biens à la vente. Le volume de transactions a augmenté de plus de 30% mais les prix n’ont néanmoins pas flamblé. Ils étaient déjà hauts et c’est plutôt le délai de vente qui s’est raccourci avec plus d’offres d’achats par biens. Les ventes se font essentiellement en appartement (80%) mais à la différence de Saint jean de Luz, ce sont les petites surfaces <60 m2 qui sont le plus demandées.

Les achats pour de la résidence principale ont fortement augmenté en 2017 mais 70% des ventes sont toujours faites pour de la résidence secondaire.

La zone la plus tendue reste l’hyper centre « Biarritz, mode de vie à pied » qui attirent des jeunes retraités ou séniors dynamiques qui s’y installent à l’année.

Le quartier Beau Rivage attire également beaucoup des couples un peu plus jeunes dans l’optique de s’installer définitivement dans quelques année.

En 2018, les prix resteront élevés tant qu’il n’y aura pas plus de biens à vendre surtout pour les biens en centre ville.

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Le marché immobilier à Hendaye

Le marché sur Hendaye est reparti après quelques temps difficiles liés à la crise espagnole et a vu le nombre de transactions augmenter de 20% en 2017. Les acquéreurs espagnols d’hier font place désormais aux acquéreurs français.La plupart des acheteurs sont des seniors qui recherchent une résidence secondaire dans un 1er temps en vue de passer leurs vieux jours en résidence principale. 70% ont plus de 60 ans…

Il y a une disparité importante dans les biens à vendre à Hendaye. Hendaye-Plage reste la zone la plus recherchée ainsi que les hauts d’Hendaye. Les appartements sont les biens les plus vendus essentiellement à but de résidence secondaire. Hendaye ville  ou Behobie présentent  des prix plus bas avec de réelles opportunités pour les acheteurs.

Les prix moyens augmentent car ils étaient descendus assez bas ces dernières années. Néanmoins, Hendaye a vécu une bulle immobilière marquée en 2007 et de nombreux propriétaires ayant acheté à cette époque n’arrive toujours pas à revendre au même prix.

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