Voici notre analyse du marché. Comme chaque mois, Carmen parle aux vendeurs et leur donne les clés de leur vente immobilière
Un marché immobilier calme en mode hors saison
Le mois de décembre est traditionnellement un mois creux pour l’activité immobilière sur la côte basque et le sud Landes. Cette année ne déroge pas à la règle, les esprits sont déjà à Noel et aux retrouvailles en famille, ce n’est pas une période propice aux visites. Mais de nombreuses discussions auront lieu en cette fin d’année et aboutiront à des mises en vente ou des décisions d’achat dès le début de l’année. La nouvelle année est souvent pleine de nouvelles grandes résolutions et le marché reprend souvent dès les premières semaines de janvier.
En 2017, le marché immobilier a été un peu fou
Après la frénésie du premier semestre où les acheteurs voulant être sûrs de profiter des taux bas ont souhaité acheter rapidement, le marché s’est calmé. La forte demande a généré une tension sur le marché et une augmentation des prix particulièrement sensible sur des zones où il y avait peu de biens à vendre.
Les experts prévoient globalement une hausse des prix de l’immobilier de 2 à 3% en 2018. Cela reste raisonnable et aucun d’eux ne s’attendent à un emballement du marché de l’immobilier.
Les acheteurs rassurés prennent désormais à nouveau le temps de trouver un coup de coeur. Le marché immobilier devrait donc retrouver un nouvel équilibre.
Source : ©JDN – http://www.journaldunet.com/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1110050-prix-immobilier/
« Les propriétaires qui ont envisagé de vendre en 2015 sans l’avoir fait parce que les prix étaient bas auraient intérêt à nous demander une nouvelle estimation. Dans 90% des cas, l’estimation actuelle sera plus élevée. »
Le marché ne réagit pas uniformément
Si la tendance globale est plutôt au maintien des prix à un bon niveau, toutes les communes ou tous les quartiers ne réagissent pas de la même façon.
- Hendaye
Le marché est très calme en cette fin d’année. Les prix sont stables. Il y a peu de visites mais les petites surfaces se vendent rapidement. Les propriétaires qui ont acheté dans les années 2011 (bulle immobilière espagnole) ne peuvent toujours pas revendre au même prix mais ces derniers mois ont été fous. On a vu des ventes à un prix impensable sur des produits particuliers. La rareté se paye.
- Biarritz-Anglet
Le marché est toujours haussier surtout sur Biarritz. Est-ce que cela va durer ? on peut penser que oui mais il sera intéressant de faire un point à la fin du 1er trimestre. Le marché de Biarritz est particulièrement tendu du fait du manque de biens à la vente (idem Bidart et Guethary)
- Saint Jean de luz
Les prix restent hauts. Il y a toujours relativement peu de biens à vendre face à la demande qui reste importante. Plusieurs clients sont prêts à se déplacer très rapidement pour visiter un nouveau bien à la vente qui répond à leurs attentes.
- Côte landaise
L’activité est assez calme mais de nouveaux biens à la vente ont rééquilibré le marché. Les prix sont stabilisés.
« D’habitude, nous avons beaucoup de difficultés pour vendre des appartements « atypiques » car on ne sait jamais comment vont réagir les acheteurs avec les surfaces non conventionnelles. A Biarritz, quartier du Port-vieux, un entre-sol s’est vendu en 48h avec deux propositions d’achat au prix de l’estimation.
Un bien atypique de ce type se vend en moyenne en 6 mois. Cela montre bien la tension du marché sur certains quartiers »
Que sera 2018 ?
La pression acheteuse devrait perdurer mais les modifications fiscales et plus particulièrement celles concernant l’IFI (Impot sur la fortune immobilière) en ce moment en discussion à l’Assemblée nationale peuvent avoir un impact sur le marché immobilier. Cela peut freiner les achats à gros budgets car les acquéreurs aisés ou les investisseurs préféreront diriger leurs investissements vers d’autres secteurs pour échapper à l’impôt. Mais cela ne sera pas le cas de la majorité des acheteurs car la plupart resteront non éligibles à l’IFI. On peut donc envisager une stabilisation voire un ralentissement sur le haut de gamme.
Par ailleurs, les investisseurs locatifs voient le relèvement du plafond du micro BIC pour la location en meublé qui passera de 33 200 € à 70 000 € pour les locations meublées hors saisonnières et de 82 800 € à 170 000 € pour les locations saisonnières classées. Pour rappel, le régime du micro BIC permet de pratiquer un abattement de 50% des revenus bruts au titre des charges.
En conclusion, les acquéreurs restent nombreux et les taux devraient rester bas. La période reste donc favorable aux vendeurs et il serait dommage d’attendre que la tendance se retourne pour mettre un bien à la vente.
Les conditions de marché ont changé : c’est le moment de re-proposer des biens à la vente qui n’ont pas trouvé vendeurs en 2015 ou début 2016.
