Peut-on faire confiance à une estimation immobilière en ligne ?

Faire une estimation immobilière en ligne est très facile sur Internet : de nombreux sites plus ou moins spécialisés le proposent. C’est rapide, gratuit et peu engageant mais peut-on faire confiance à l’évaluation du prix d’un appartement ou d’une maison sans l’avoir vu ? Voici dans cet article, le résultat de notre petite enquête au cœur des estimations d’un bien immobilier en ligne. Quels sont les critères qui sont pris en compte ? Quelles sont les informations que nous devons donner ? Est-ce fiable de donner son adresse sur internet ? De nombreuses questions se posent quant à ce nouveau moyen d’évaluation d’un bien immobilier. 

Quels sont les critères pris en compte ?

Pour pouvoir évaluer le juste prix d’une maison ou d’un appartement, l’agent immobilier va devoir prendre en compte de nombreux paramètres comme la situation, l’état général de la maison ou de l’appartement, le prix du marché mais également le niveau de concurrence pour des biens équivalents dans la même zone. Les sites immobiliers sur internet doivent prendre en compte ces différents facteurs de façon standardisée afin de réaliser ces estimations sans se déplacer. Ils utilisent donc des statistiques pour affecter des bonus ou des malus en fonction des éléments que l’internaute va renseigner. La récupération des données se fait sous forme de questionnaire simple pour que le vendeur ne s’échappe pas car la récupération de votre adresse email vaut… de l’or ! et est souvent revendue aux agents immobiliers. Donc les estimateurs en ligne sont obligés de demander peu d’informations et se contenter de la base de biens similaires qu’ils ont dans leur base de données pour créer leur système de prévision. Ainsi les sites d’annonces en ligne s’appuient plus sur des prix de vente que des prix d’achat. Les quatre grandes catégories de critères qui sont demandés en ligne sont :

1. L’adresse du bien : Elle va permettre de géolocaliser le bien et l’associer à d’autres biens similaires du quartier ou de la ville. Il est nécessaire de renseigner l’adresse exacte car les prix varient d’un quartier à un autre et parfois dans la même rue. Malheureusement cette géolocalisation, même si elle est précise, se heurte à la taille de la base à laquelle elle se compare. En effet, s’il n’y a qu’un bien similaire dans la base, l’estimation sera très … estimative.
2. Les caractéristiques du bien : c’est-à-dire toutes les caractéristiques liées à la maison ou l’appartement, sa superficie, le nombre de chambres, la surface du séjour, la présence d’un balcon ou d’une terrasse, d’un jardin. Ces différentes « options » peuvent faire rapidement augmenter le prix de vente. Mais bien souvent, l’estimateur va se limiter à intégrer des coefficients en fonction de la surface et du nombre de chambres. Cela dit, ce n’est pas l’indicateur qui fausse le plus l’estimation.
3. L’état et la qualité du bien : cette notion est souvent limitée sur les formulaires d’estimation à l’âge de construction du bien voire à une définition toute subjective de l’état du bien par le vendeur (qui aura du mal à voir les défauts de son appartement)
4. Enfin, le dernier élément concerne le prix du marché. Cette notion évolue en fonction de l’offre et la demande et peut être très volatile en fonction de la concurrence locale à un moment T. Les acteurs avec des bases de données importantes de prix d’achat sont les plus fiables. C’est le créneau que vise meilleuragent.com en demandant à ses annonceurs agences immobilières de lui remonter les prix des transactions. C’est également le cas de la plateforme des Notaires qui malheureusement souffrent du trop faible volume de biens dans leur base sur certaines zones.

Toute la difficulté de l’estimation immobilière en ligne réside en remplacer statistiquement l’expérience d’un homme de terrain qui s’appuiera sur un volume d’informations plus important en visitant la maison ou l’appartement. Les évaluations en ligne sont donc toujours moins exactes qu’une estimation faite par un professionnel de l’immobilier mais cela peut être une première approche intéressante à condition de visiter plusieurs sites. Parce qu’en effet, le problème est là. Si les estimations faites par des professionnels concurrents sont souvent assez proches, celles faites par les estimateurs sur internet le sont beaucoup moins.

Qu’en est-il vraiment ? Application

Afin de connaître la fiabilité des demandes d’estimation par les agences immobilières en ligne, nous avons vérifié par nous même les montants estimés à 5 mois d’intervalle. Nous avons listé les caractéristiques d’un appartement à Biarritz dont nous connaissons le prix de vente (320 000€) dans le but d’obtenir des résultats comparables. Attention, comme nous vous l’expliquions plus haut tous les sites ne demandent pas la liste complète de ces renseignements, les éléments demandés varient d’un site à l’autre : Voici les caractéristiques de notre appartement témoin :

Des évaluations très différentes

A notre grande surprise nous avons obtenu des résultats très différents sur ces 6 portails majeurs de l’immobilier. Le prix moyen au m² évoluant de 3052€ /m² à 5379€ /m² soit quasiment du simple au double ! (cliquez pour agrandir) A noter : Efficity a été racheté par Foncia. Pour le même appartement, entre l’estimation moyenne la plus basse (244 160€) et l’estimation moyenne la plus haute (430 320€) on note une différence de plus de 185 000€. Soit le prix d’un 2ème appartement…. Aucun ne propose le prix auquel s’est vendu cet appartement soit 320.000€. Ces résultats prouvent bien qu’il est nécessaire de ne pas se limiter à une estimation immobilier en ligne et faire appel à un agent immobilier local pour estimer le prix de vente réel de son logement. En 5 mois les estimations ont plus ou moins fluctué, à la hausse ou à la baisse. Chaque site a son avis sur la question apparemment. A noter en particulier une augmentation de 9% du prix de vente chez Foncia alors qu’ils indiquaient une baisse de 15% pour l’estimation que nous avons faite en janvier. La réalité est une légère hausse des prix en 5 mois essentiellement dû au manque d’appartement de cette taille à Biarritz en ce moment.

L’utilisation de la fourchette de prix

Il est rare qu’une estimation immobilière en ligne renvoie un prix ferme, les sites vont plutôt proposer une fourchette plus ou moins importante. Vous pouvez considérer que si la fourchette est large, c’est que la base de biens similaires est faible… ou que le site ne s’engage pas vraiment. ParuVendu propose une fourchette de 358 640€ à 507 840€ pour le même bien ! ça n’aide pas vraiment.

Les limites de l’estimation en ligne

En conclusion, nous nous apercevons que les résultats peuvent varier du simple au double pour un même appartement. Ces sites construisent leur algorithme sur les biens qu’ils ont en base. On pourrait donc considérer que celui qui a le plus de maisons à vendre sur son site est le plus proche de la réalité… A condition que votre maison ressemble aux biens que le site d’estimation en ligne considère comme similaires au votre dans la base. Sans compter que dans une même résidence, le prix de votre appartement sera différent s’il est côté vue ou côté cour. Pour être précis, le site d’estimation devrait vous demander de nombreux détails sur votre maison. Mais cela est impossible. En effet, un des objectifs de l’estimation en ligne et de pouvoir récupérer les coordonnées d’un vendeur potentiel. Si le site demande trop de détails, l’internaute rechignera à renseigner les éléments et quittera la page. Alors, les estimations sont basées sur peu de critères ce qui augmente leur marge d’erreur. Il est donc vérifié qu’aucun estimateur de prix de vente en ligne ne sera aussi efficace qu’un agent immobilier qui connait son métier, le marché, les attentes des demandeurs mais surtout qui possède un regard personnalisé sur chaque bien. Un professionnel sera capable de déterminer un juste prix après une analyse complète du bien car il possède plus de cartes en mains qu’un algorithme en ligne. De plus, les critères de l’état de l’appartement seront très subjectifs pour le vendeur tandis que le professionnel avec son expérience et son objectivité pourra rapidement donner une estimation neutre. Il faut également valoriser ce côté humain qui n’est pas négligeable dans le contexte de la vente de son bien. En effet, vous aurez sans doute besoin de conseils que seul un professionnel pourra vous donner. Est-ce le bon moment de vendre ? Est-ce que mon bien nécessite des travaux avant la vente ou tout simplement un peu de home staging ? Comment faciliter la vente de mon bien ?

Chez Carmen Immobilier, nous pensons que la meilleure estimation est celle faite par un professionnel de proximité qui connait bien le marché et ses contraintes. Nous avons donc décidé de ne pas proposer d’estimation en ligne mais d’être très disponibles pour vous offrir gratuitement et sans engagement l’estimation au juste prix de votre future vente.